南市不再“三不管”

连年的旧城改造使得南市、老城厢地区的商业地产持续火爆，众多本地外地开发企业在这十余平方公里的土地上忙得不亦乐乎。那么是什么原因促使开发商乐于扎堆儿在此？商业地产的投资者又该如何决策才能成为名副其实的淘金者？

　　多重利好


　　分析南市、老城厢升温原因，其中之一是政府的大力支持。在全市规划中，南市、老城厢、北部中心区这一连片区域是市中心的重点发展区；二是历史文化底蕴深厚、未来发展潜力巨大。众所周知，老城厢乃 600年天津的地理中心，南市是曾经远近闻名的老“三不管”、三岔口，是天津市民居住地的源头。这些历史都在证明着这一地区得天独厚的优势，同时也使它具有极大的未来发展潜力；三是强大的消费能力即将形成。目前，以南市为中心环望周边，北有已入住的新世界花园、正在热销的富力城、即将入市的 11号公馆、泰达城以及陆家嘴尚在筹备阶段的新项目，东有已经开工的地铁二号线成熟社区新安花园、新加坡仁恒正在运作的地块，南有富顿广场、万兆花园、城南新世家等项目。


　　可以预见的是，随着这批新项目的陆续入市，入住居民数量将成倍增长，一个稳定的客户源和长期的客户流即将形成。此外，从这批项目的规划档次来看，中高端项目占据绝大多数，因此地区消费层面将会自然地锁定为高品位。由此可见，众多利好都在促进着这一地区整体配套的逐渐成熟，商业地产也将大有可为。


　　与其他区域相比，市中心的投资价值是显而易见、人所共知的。随着人气的旺盛、投资者的云集以及区域价值的提升，南市必将成为炙手可热的投资宝地。

氛围成熟


　　同时，成熟的商业氛围是考量一个商业地产所属地段不可忽视的要素。综观这一地区，以南市地区为中心分析，首先是位于区域中心的食品街和旅馆街，这两个闻名全国的商业区每天吸引着大量国内外游客观光，节假日更是车水马龙、人流如织。环看四周，南市地区东连东马路新安购物广场商圈，南边紧邻拥有强大人流资源的、面向全市的大型成熟商业区、素有“金街”之美誉的和平路，西边直通服装街、天津商场，北面更是商圈资源丰富：鼓楼、大胡同、古文化街、海河楼商贸区、估衣街等历史悠久、名目林立的商街、广场、各种批发、零售商品交易聚集地。


　　此外，大型商业设施、国际知名品牌的纷纷引入，也为该地区的商业地产发展带来契机。仍以南市为例，其餐饮业已形成气候，目前已有星巴克咖啡、麦当劳、好利来、必胜扒王、避风塘休闲驿站、宜可馨 PIZZA（比萨）、七碗香茶楼等进驻，商业氛围得以充实，商业空白点得以填补。目前，通过综合考察和定位，餐饮、娱乐、购物、休闲等多种业态已都有所涉及，当地已逐步发展成为功能齐全、配套完善的商业经营优质区。

回报高昂


　　众多投资者逐鹿南市老城厢的商业地产，专家分析原因之一是消费者、投资客户对该地商业发展潜力的认可。


　　我们知道，投资商业地产要考虑到人流量、地理位置、长久经营力等系列问题。对投资者来说，首先要充分考察地段价值及升级潜力，其次要综合考虑开发商的实力、建筑结构等多重问题。最好的投资就是选择已经成熟的商圈，并发现挖掘市场中的空白点。以南市商圈为例，其已具备了成熟商圈的基本要素，是目前最佳的选择区域。


　　对此一些资深人士建议投资者：一方面可以买绩优股，特别是那些刚刚涉足商业地产的投资者，大家都在买的地方肯定是好地方，例如南市老城厢地区，说明了这些商铺经过了市场的检验和历练，得到了大家的认可；另一方面，投资者还可以买潜力股。潜力股一般都在商圈核心位置的外围，它的升值潜力是存在的，有可能短时间内不能产生较大效应，但时间能证明投资决策的正确性，此类投资者要有耐心。


　　市中心地区的商业地产是一种投资高回报的产品。就目前本市来看，在向国际化大都市迈进的过程中缺乏的就是好的商业地产，而一旦决策正确，其回报率也相当惊人。业内人士认为，在已经成熟的南市地区，一些大面积的临街商铺将更具潜力，原因在于：大面积产品更易吸引实力雄厚、长期而稳定的优势品牌的商家进驻，这就使得投资者获得更多的合作机遇，同时长远利益也能够保障。

底商热点


　　底商投资的高回报率和良好的未来预期，常常使投资者趋之若鹜。底商最大的特点来自于它与商场中产权分割小铺位的对比。首先，底商是沿街的，这使它保持了良好的开放性。专业分析认为，在商业地产经营中，经营者首先应该明确，支撑商业消费的主要是无购买目的的人群。也就是说，在商圈氛围浓厚的地区，如织的人流大多是出于“随便逛逛”的目的，而消费行为是潜藏在“随便逛逛”中的。这样来看，沿街的楼宇底商就比“先进大门，再进小门”的商场更具优势。本市多家大型产权分割销售的购物广场在开业不久后即宣告破产，就是惨痛的例子。


　　其次，单独的底商相比商场更便于管理。在商场中，要保证良性经营，前提就必须要建立在商场的整体经营良好和统一管理良好两个基础之上，若商场整体就不景气，则单铺的不景气难以避免。底商则不然，只要地段选择恰当，经营优良与否则完全靠商铺自身经营实力，不会过多受到外部影响。在南市地区，以新世界“棕榈阳光”及新文化广场两项目的底商最具投资价值和潜力。目前，“棕榈阳光”的销售已临近尾声，投资者应把握良机。


　　总之，商铺投资是一项综合性的投资，要看所在地的人气、商业环境、交通和周边区域的整体规划等，盲目投资只会造成不必要的损失。

日前，由四方联手投资成立的滨江金耀广场有限公司和新世界发展有限公司就开发南市一号地签署协议，这标志着天津市旅馆街以北地区6.166万平方米的土地将用于建设该地区最大的商贸中心——滨江金耀广场。该广场建成后将达到地上4层局部5层，总建筑面积16.6万平方米。包括2万平方米餐饮区、1.5万平方米食品超市、2万平方米电子商场、4万平方米五金商城和5万平方米穿着类商场。超市将引进著名超市普尔斯马特经营，目前双方已基本达成意向。

    滨江金耀广场是专业投资公司与实力雄厚的企业集团强强联合、共同开发的工程项目。由天津市金耀集团、滨江集团、和平区国有资产经营投资公司和天津港保税区金华龙国际贸易有限公司共同投资8.2亿元，力图开发建设南市地区最大的商贸中心。据介绍，该工程设施齐全、功能现代，辟有共享空间、屋顶花园及2.5万平方米的大型停车场。

    业内人士认为，即将兴建的滨江金耀广场一定能够带动南市地区新商圈的兴起，促进和带动和平区区域经济的进一步发展，并为繁荣天津市的商业经济做贡献。

低矮的平房与周边的高楼大厦形成鲜明的对比

在不久的将来，照片上的这一切都将不复存在．．．．．．

再见了，南市．．．．．．

西

老城厢——铃铛阁

天津铃铛阁

　　铃铛阁位于红桥区南部，在西北城角，铃铛阁大街东端南侧，其原址现为铃铛阁中学。铃铛阁始建于明万历七年(1579)，是稽古寺的藏经阁。主体建筑两层，砖木结构，雕梁画栋，庄严古朴。阁楼顶部屋脊房椽顶端系挂铜铃百余个，清风吹拂，铃声悦耳，距离阁楼二三里的人们都可聆听。天津民间流传俗语：“天津卫三宗宝，鼓楼、炮台、铃铛阁(gǎo)。”在普通市民的口语中，“铃铛阁”大有名气，而“藏经阁”这个正式名称却无人知晓了，民俗甚至把稽古寺及其藏经阁一律统称“铃铛阁”了。清光绪十三年(1887)，天津知府在稽古寺内设立稽古书院。光绪二十年，附近木料场失火，殃及铃铛阁，建筑及藏书遭焚毁。光绪二十七年，在铃铛阁旧址创建了天津最早的官立中学———普通中学堂，其沿革为今天津三中，现址为铃铛阁中学。

　　铃铛阁早已焚毁了100多年，但这个名字却长久流传下去，因为由它派生出诸如铃铛阁大街、铃铛阁北胡同、铃铛阁大胡同、铃铛阁西胡同、铃铛阁中学、铃铛阁小学、铃铛阁街道办事处等一系列地名。另外，在红桥区南部如意庵大街和小西关大街之间，原有一条阁(gǎo)外大街，这个“阁”是指供奉观音的过街楼阁。这条街约形成于清道光年间，1995年拆除，建成芥园道。

铃铛阁位于天津县城外西北角，初名稽古寺，建自唐代，寺内存有《大藏经》全卷。明万历七年，（公元一五七九年）建藏经阁，重檐四出，甚为壮观。阁角装有风铃，铃声可远闻数里，乡人因呼为铃铛阁。康熙三十八年，住持含光和尚又重修一次，清代文学大师朱彝尊曾为文以记其事，并描述其登临时的感怀：夕阳在衣，风铃铮然；翔鸟上下，为之目旷神仪。光绪十八年，不慎于火，延烧及藏经阁，房子及所储存的大藏经都化为灰烬。公元一九零一年，严范孙、高凌文、王世兰等倡议以稽古书院旧址改办新式中学，名为天津普通中学，但由于习惯大家叫它为铃铛阁中学。在其校旗校徽上，铃铛作为其主要标志。



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