转载请注明出自地铁族ditiezu.com,本贴地址:http://www.ditiezu.com/thread-21362-1-1.html 第七期地产三剑客现场直播文字版
主持人：各位网友，大家好！很高兴又与大家见面了，欢迎大家收看这一期的《地产三剑客》节目，我是主持人依依，本期我们将讨论的话题是：年终猜想，一线城市房价是涨还是跌。最近政府一系列新措施出台使得房地产市场逐步下滑，许多一线城市已经出现了价格下跌的轨迹，一线城市房价到底是涨还是跌，今天我们也请来了三位嘉宾到了我们的节目中，首先让我们一起来认识一下他们，中国知名房地产评论家，中国地产剑客吴其伦老师，第二位是易居高级评论员著名地产评论家回建强老师，第三位是楼市生活执行主编韩建君老师。非常高兴三位嘉宾能够来到我们今天的《地产三剑客》节目中，首先我们想解读一下目前房地产市场的现状，是什么因素导致这些这些现状的出现呢？
吴其伦：目前来讲房产市场在国家的宏观政策连续出台的情况下，在房贷新政出台情况下，我们到市场看一下成交量在下滑，据我所知深圳的国庆期间成交量新盘都有下滑，上海的二手房市场也有大幅度的下滑，像以前二手房市场房东的跳价，反价也不存在了，更多的是争取尽快把房子卖出去，不惜降低自己的挂牌价格，有的挂低5%，有的甚至超过10%，从市场表现来看出现这样的现象就我个人感觉那就是房价下跌的症状。另外从各方面的心态来看，很多投资者包括一些有自住需求者都在观望，为什么会导致这样的现象产生，那就是前面刚才讲的国家宏观调控，房贷的政策，再加上近期的对银行存款储备金率上调到最高点13%再加上加息的影响，再加上物业税将来的空转实都导致了这些现象的产生。
韩建君：我觉得这里面有两个问题，第一个问题就是房价目前有没有泡沫，这是一个非常重要的问题，就我们说一线城市的房价是上涨还是下跌，对这个进行猜想，那关键问题是到底有没有泡沫，这个泡沫论是长期以来一直争论的问题，我们国家的房地产如果我们一线城市按照北京、上海和深圳来作为取样的城市进行分析的话，那我觉得是局部泡沫，不能说整体有泡沫。第二个如何解决房地产房价上涨过快的问题，我们国家在政策调整上是有偏差的，在国家、开发以及个人的三者利益分配上国家制订了一些政策是有问题的，第一个国家应该把自己的位置摆正，控制房价，像廉租房国家应该出台更多的政策，拿出更多的资金，在经济适用房上应该加大调控的力度，另一块作为市场决定的房价这一块，应该交给市场来进行管理，而不是政府通过干预手段来调整，第三块就是利益的分配上，国家始终试图把国家的利益加大，而个人利益减小，我觉得这种做法是欠妥的，比如说利率的调高，首付的提高，在国外首付5%就可以了，我们国内要涨得这么高，税收要不断的增加，加大了购房人的成本，实际上这些税收最重要转嫁到购房者身上，购房者并没有在这一次国家的政策上得到更多更深的好处，我觉得这是三者之间的利益调整，国家的整个房地产调整才能够真正有涨有跌，真正把房地产的结构调整好，这个房地产市场才是一种和谐的房地产市场。
主持人：刚才韩老师也提到了我们的中国房地产市场到底有没有泡沫，房价到底算不算高，目前正在参加我们党的十七大会议的建设部汪部长日前接受记者采访时就上述问题接受了回答，感觉对当前的房地产市场还是非常满意的，记者再问当前深圳、上海、北京的房价太贵，很多老百姓都买不起房的问题时，我们的部长是这样结实的“如果现在房子没有销售了，你这个结论是可以的，但是现在还是有人买，只要一个房地产市场存在需求就不能说明这个市场的产品价格定高了，就在全民瞩目房价是否会在新一轮的调控下稳定或者下降的时候，部长此番意味深长的真实感言无疑给全体渴望房价稳定的人们当头浇了一盆凉水，让人不得不联想到此番调控是否又是一场狼来了的骗人把戏，只不过是管理部门再次做的一场政治秀而已，对于这个新闻几位专家有什么样的看法？
回建强：说一下我们最近这几年房地产调控的状况，在03到05年都陆续推出了一系列调控政策，包括国八条，国六条，实际上是直接面对我们的房价问题的，都是因为房价上涨引起社会上的矛盾，但是经过实践证明，房价非但没有调控下去，反而在政策的反作用下反而是越来越高，政府在整个市场上显得比较尴尬，究其原因是政府没有把这个市场搞清楚，希望通过一些政策手段调控需求的方式把房价调控下去，忽略了自己的一些责任，我们回顾一下98年房改的时候，我们政府曾经很郑重的下了一个23号文，80%的市场供应经济适用房的形式出现，但是在实际的操作过程中政府并没有这样去做，而是因为各种复杂原因把土地出让金作为财税的一部分，以利益为偏导，通过以开发商这种单一的模式来进行全国的房地产市场改革，这就造成了现在种种房地产市场的乱象，通过最近的政策调控的新动向，我觉得政府的调控方向已经发生了很大的变化，最明显的信号就是我们的政府24号文出台强调了政府社会保障的责任，它要把住房保障这一块提上日程，对98年的23号文有一个适当的回归，政府自身也认识到政府必须要在市场中起到自己的责任，而不是完全让开发商片面的市场化再占据主导，另外第二套房的问题提高了首付，这个政策和原先的政策有明显的不同，原来通过更多的形式手段，想把房地产压下去，现在通过金融的调控政策，实际上大大减缩了投资者获得房产的能力，减小了银行的风险所以政府的调控思路已经发生变化，再说一下汪部长在十七大的表态，汪部长有点儿顾左右而言他，没有触及到当前政府实际上在做的事情，作为建设部是主管全中国房地产行业包括建筑行业的管理部门，已经用实际行动来承认他原先政策的偏颇，但是汪部长还是说得比较含蓄圆滑，可以说对这个问题并没有做十分明确的表态，市场有需求，只要市场一天存在肯定会有人买房子，如果用这个标准来确定房价合不合适我觉得是说不过去的，这个问题不是要再去研究，而是怎么去办的问题，现在对问题的讨论包括社会上的讨论，对中国房地产房价的问题已经讨论很多了，现在政府思路也做了调整，下面应该是怎么做的问题，怎么落实的问题，而不是再纠缠于政府是不是有责任，是不是应该承担责任，这一块再去这样去掩饰没有什么意思，现在是对已有措施怎么去实行，怎么去把握的问题。
吴其伦：对于汪部长的言论我不做评价，作为一线城市的房价是否高的问题，我个人观点现在房价是高位了，在我的文章当中是房价极高这样的措辞，国际上对房价评判，房价和收入比3%到6%是正常范围，我们上海一般正常的区域都在10%以上，甚至于10%以上，2007年上半年上海人均可支配收入是12278元，是远远超出3%到6%这个标准的，第二点作为房屋本身来讲房子从生产出来以后通过代理机构，通过投资客购买，这些房子都大多数买在渠道上，真正买了房子自住的不是大多数，在这样的情况下从目前一线城市来看真正想用购房用于自住的人群有多少。有多少人是用现金来买房子的，85%以上的人是用贷款来买房子的，这些人可能手头是有钱的，但是这种行为就表露出是买不起房子的，综合上述三点我觉得一线城市房价是出现高位的。
主持人：韩老师对于汪部长的讲话有什么样的看法？
韩建君：我有几点看法，第一个是房子的自住率到底有多高，据统计我们国家的城镇居民房子的自住率达到82%，美国从来没有超过70%，我们国家从89年人均住房面积的7.6平米到现在的27平米，已经超过了韩国和日本，韩国和日本大概在人均住房面积20平米左右，应该说这几年房地产政策很多的市民，很多中国的居民都已经受惠了，为什么中国的住房价格这么高，这里面有一个重要的原因，就是中国人从民族性上来讲中国人有根的思想，美国是一个移民国家，它是汽车上的民族，中国人根的非常重要的表现就是房屋，房屋在很大意义上是一个家的概念，是一个根的概念，这是从民族的习惯来讲，比如我们讲农村，农村的自住率99%以上，只是城镇居民少一点，这是一个民族性来讲的。从第二点来讲，现在房地产发展这么快和中国人这么多有关系，据统计25到35岁属于婚龄期，自住房的比较多，25岁到35岁这样的人口到2010年将有2.3亿这样的人口量，从35岁到45岁属于改善型自住有1.5亿，这些人口的需求量必须要反应在房地产价格上，它对房地产长远的发展会起到非常重要的积极作用。从第三个方面来讲房地产目前的资金结构来讲也有很大的变化，比如说在上海买房子，上海有两个老外，一个是外地人，一个是外国人，从今年1月份到7月份外地人口在二手房市场占了30.37%，这些外地人当中以江苏、安徽、浙江、江西比较多，江苏、安徽、浙江和江西人在上海买大量的房子，这些人除了自己的工作收入以外，现在的家庭是四二一家庭，它的房子的资金可能是老人多年积蓄给的，大量的资金在上海的房地产市场进行沉淀，这也是推动上海房价这么上涨重要的因素，还有一个原因就是中国的城市发展进程，因为大家都知道上海是一个国际化的都市，当上海是一个工业化城市的时候它需要大量的外来人口，而外来人口的增加也推动了房地产的增长，当城市化的进程在向二级城市，三级城市转化的时候，当上海这个城市以服务业为主的时候，它对于外来人口的需求减少的时候，那么上海的房价会在一段时间内进行徘徊，甚至于走向一个理性的价格，当然今年的房价我们不排除今年的房价速度上过快，当然是需要一个回调的过程，即使是这样依然不能说上海的房地产价格就出现大的波动，因为房地产的价格关系到方方面面，关系到我们的产业链，关系到国计民生，银行不希望房价下降，已买房的人不希望房价下降，政府也不希望房地产价格下降，而是房地产结构的调整。
主持人：最近也有媒体报道说2008年的物业税有望在北京等十各城市出台，物业税也是即将要正式出台了，这对房地产市场的影响大家其实是可以详见的，物业税的出台会对我们的房价出现什么样的变化呢？
吴其伦：物业税对投机的需求有一定的抑制，我个人一直不主张用税收来调节房价，因为市场需求不是政府能够抑制的了的，真正要调控房价要从市场出台，对平抑房价应该是有积极影响的。
回建强：物业税对自住不会产生多大的抑制作用，对投机性抑制性是蛮大的，物业税是早晚要实行的政策，但是政府要做好一个工作就是税收重复的问题，现在有很多房地产的税费非常的多，现在加在房价上的税已经非常多了，实际上已经全部转嫁到购房者身上了，包括现在还有一个土地出让金等等，以后物业税出台之后土地出让金要想办法规避，这个是必须要处理好的。
韩建君：物业税是一个财产行为税，这次把城镇土地使用增值税并入到物业税当中来，城镇土地使用增值税从50年开始就一直征收，改革开放以后对三资企业土地使用增值税还是征收的，现在扩大到居民住房，它主要是为了限制投机客，这里面物业税这个对于房地产影响可能不会很大。
主持人：日前我们国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权的规定，该规定强调开发商拿地必须要付全款，令以往开发市场几百万就能操纵多个项目的现象就不存在了，这也大大增加了开发商的资金压力，这样开发商推盘的速度就会大大加快，从而在很大程度上改变市场的供求，开发商拿地要付全款是否在很大程度上会促使我们房价下降？
吴其伦：如果从乐观来看应该是对房价下跌是有帮助的，现在中小型开发商资金面已经趋紧，现在市场上的项目转让，项目并购已经增多，这都是小的开发商，这对大的开发商是没有什么影响的，现在大的开发商在资金上已经没有什么压力了，付全款拿地我的观点是对房价影响不是太大。
回建强：这是涉及到房产开发的问题了，现在实际上业内公开的秘密就是所谓的一些地王，一些企业拿下来之后并不是全部把款付掉，都是分块拿地，分块拿证，通过滚地开发以小博大真正开发起来，现在一定要全款才能拿证，还有一个问题是可以分期付款，比如把这个地拍来之后并不是拿来多少亿才能拿到这个证，我可以通过其他项目的回流分期付款再拿这个地，但是和以前的分期拿证是完全不同了，没有拿到土证之前不可以进行真正的开发，国家通过这种限制也好，规定也好遏制了现在地王频繁出现的现象，现在要考虑资金的问题，所以对于土地价格的预期不会那么疯狂，现在可能会更加趋于合理，但还有一个方面对中小房地产企业不是一个好事情，很可能形成开发商对市场进一步的垄断。
韩建君：我觉得我是反对政府这种做法的，原因是有三个方面的，第一个政府关于土地的拍卖制度本身是有问题的，国家的土地拍卖制度就是房地产价格高度上涨的时候就是国家推出土地拍卖制度的时候，原来的土地是国有制的，这些拍卖的资金被政府拿走以后，这些资金并没有被全国的人民来分享，比如说这个土地资金本来是国有的，就等于中国人民每个人都有一份，但事实上并没有，而是到了地方政府利益上去了，就等于被地方政府占用了这块资金，我觉得这个拍卖制度本身是有问题的。第二个就本身现在推行的这种政策来讲，它事实上是保护垄断集团的利益，这个政策像大的开发商是最欢迎的，本身就帮他们排除了很多的竞争伙伴，而一个好的市场环境是应该促进竞争，为什么现在很多的开发商要上市，要融资，通过大资金来进行博弈，而没有资金的开发就退出这个市场，退出这个市场以后就等于垄断加剧，垄断加剧以后就有垄断价格，垄断的行业就有垄断的价格，只有竞争加剧的行业利润才会摊薄。第三这个问题怎么解决，我觉得拍卖制度应该改革，不应该有这么高的价格进行拍卖，有一部分的土地作为政府的经济适用房，廉租房来进行建设的时候，这部分地要通过级差地租来进行控制，国家通过土地的拍卖，通过级差地租来进行土地价值的调控，使国家、开发商和购房者三者的利益得到平衡，我觉得这才是能够达到根本用途，如果仅仅是一味的在这方面采取这样的手段，我觉得只能是少数集团获利。
回建强：执行土地招拍挂之后还是有一个进步了，尽管以前都是土地出让暗箱操作也是国有资产流失，经过土地招拍挂之后体现了对国有土地的保值增值，政府拿了这部分土地出让金之后，因为政府只能是代表国有的，理论上是全体人民，但是现在经过一个演变，演变成区域政府成为国有资产的所有者，这部分土地经过招拍挂的所有形式来实现价值的体现，政府获得土地出让金，关键是后面的土地出让金怎么用的问题，现在相对来说不是非常的公开，比如土地出让金用于各种结构，是否用于全民，我们现在有三块，一个是政府主导的，一个是社会保障的住房市场，另外就是市场化的市场，能否把这块土地出让金大幅度的用在住房保障这一块，比如建一个廉租房，比如上海的花木地块原来是拍卖给金地的，60多亿，现在给新河湾是差了接近20个亿，这20个亿为什么政府没有得到，这是否也是国有资产的流失呢？如果60亿能够合理的利用用在廉租房也是对全民的再分配。
主持人：接下来请几位老师为我们分析一下房价的上涨和下跌的一些因素，这些因素是否在房地产市场都有存在，那目前我们的市场到底是谁占主导作用，那这些主导因素是否会有变化？
吴其伦：房价上涨的因素可以从两块来谈，一个就是正常的因素，所谓正常因素比如说成本的增加会导致房价上涨，比如说土地成长，建材成本，建安成本，营销成本，税费。第二个就是供求关系，在市场供不应求的情况下房价也会上涨，这也是市场规律的体现。第三个就是居民的收入大幅提高，普通民众收入提高了就有购房的需求，还有就是非正常的因素，开发商过分的追求利益最大化，过分追求利润率，一个房子成本六千块钱可以卖到一万二，第二个就是政府对房地产市场过分的扶持，刚刚前面讲到了土地招拍挂，在此前土地出让金可以延期支付的，在这之前土地开发商有两百万资金可以运作4到5个项目，总标的可以达到2个亿，另外一个扶持房子建好以后老百姓买不起怎么办，贷款，这也是政府对房地产市场的扶持，这就是政府对房地产市场过度的扶持导致房价上涨，非正常因素有三个，比如说像媒体的新闻导向，通篇都是房价会涨的信息，给消费者，给普通的投资者这样一个不理性的新闻导向。第四个就是老百姓非理性的房屋消费观，居者有其屋是我们民族的传统问题，在我看来这是非理性的想法，要量力而行，有什么样的能力办什么样的事情，现在大多数买房子的人都是有条件买房的，没条件创造条件买房的，向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，前一阵子房产市场上不管懂房产还是不懂房产，有房产还是没有房产的只要是买房子就能赚钱，这是一个现象，就像年我在深圳做股票只要是深圳股票就能赚钱，房产市场盲目投资者也会受到打击，这种非理性的推动房价上涨的因素很多。
能够导致房价下跌的因素其实也很多，首先也是成本的问题，在成本降低的时候房价会下跌，有的人说现在地价这么高，建材各方面这么高，目前来讲可能看不到房价下跌，但是随着新产品的应用，新技术的应用，造房的成本会降低，房子成本降低了那么房价也就会下跌。第二个因素就是市场的供求关系，当市场出现供过于求的时候或者是远远供大于求的时候，那价格必然是会下跌的，在目前来看可能07、08年还不会出现这样的现象，目前来讲供求刚刚平衡，随着保障型住房，经济适用房以及廉租房还有90、70政策所推出的房源大幅度增加的话，市场供求关系必然会出现逆转，这样的情况下供求关系出现逆转的情况下房价是会下跌的。第三个因素那就是老百姓能够有理性的房产消费，房产投资的理念，当老百姓能够树立理性的房屋消费观和房产投资观的时候房价也会下跌，以前砸堆买房的现象有可能不会再出现，另外还有一种因素就是市场竞争的加剧，当然竞争的市场才是健康有序的市场，当然有竞争激烈的市场价格才有走低的可能，目前任何一种商品可以说房地产行业是绝无仅有的不打价格战的，每个哪个楼盘对面卖一万我巴黎卖九千，其他产品就不一样了，这个价格战会不会打，房地产行业不排除这种打价格战的可能，这就是房产竞争的加剧会导致房价下跌，另外就是国家宏观调控的政策，其实这个前期出台了很多的政策，有很多人都说是调控变空调，房价越调越高，原因就是没有调控到点子上，着力点不一样，现在政府的调控我以前有一篇文章是政府调控已经找准了市场的脉搏，确实它把保障性住房和控制市场供应结合起来，这样才是真正的能够把房产市场调控到位的措施，这次房贷政策很多人看到第二套房首付的提高，在房贷新政同期出台又针对开发商，项目开发的时候达不到35%就拿不到贷款，另外对土地招拍全款付土地使用金，宏观调控不可能是一项政策就能达到目的，物业税也好，个贷政策也好，对开发商这种控制也好，单个政策出来都不会起到任何有效的作用，但叠加起来就会有效，只有叠加起来会对市场的业态包括消费者，包括投资者，包括开发商，包括从业人员对他们的心态会有影响，影响他的心态了，就有可能使房价下跌。
回建强：我从另外一个角度说一下房价的问题和金融有关的，从8月份到9月份我们的CPI都是非常高的，8月份是6.5%，9月份是6.2%，同期的房价也有一个很快速的上涨，从5到8月份一直到现在有了很高的涨幅，实际上我们CPI还没有把房价放到里面作为通货膨胀的因素，如果放到里面我相信CPI还要高，为什么房价会突然的上涨这么快，是成本上涨了30%吗？肯定不是，是供求关系发生变化，需求上涨30%？可能会有一点这方面的因素，不完全是，我从金融的角度来讲这个问题，我们当前无论是股市还是楼市都面临一个流动性过剩的问题，为什么流动性过剩是我们工资的上涨吗？我相信很多人，特别是普通人工资好象没有上涨30%，基本上最近两年都是保持稳定的或者保持正常速度上涨的，当前的CPI这么急速上涨并不是工资推动型的上涨，我认为是一个外资的流入导致了我们国内的流动性过剩，其背景就是美元的滥发，致使全球的CPI都是过剩的，美国有一个货币的发行权，它可以有较大的自主权去滥发美元，从我们国家角度讲，我们每年外汇顺差，贸易顺差都非常大的，包括今年1到9月份中国的外汇市场已经达到了1800多亿，已经超过了去年全年的外汇顺差，现在外汇储备也已经150000亿左右，大量的外汇进来流动性过剩很大一部分是进入了股市，当然也进入了房市，推动了我国CPI的上涨，否则的话这个房市为什么会突然的上涨当然有供求关系的角度，美国美元的滥发对中国金融系统的侵入当然也有很大的影响，现在我们也在和美国的博弈中处于相对的下风被迫进行人民币的升值来平衡所谓的贸易顺差，汇率的变化，在这种情况下对我们国民来讲美元在不断的贬值，我们通过大量的物品，劳务，各种食物的输出换来的美国票子现在正在贬值，我们中国和美国已经捆绑在一起，大量的美国钞票在外汇贷款下我们房地产突飞猛进上涨，老百姓收入却不增长，这实际上人民币的购买力已经在下降了。我也同意刚刚吴老实说的因素，金融这块的风险一定要注意的，央行之所以最近出台大量的政策，包括提升利率，提高首付，也是在控制金融方面的风险，央行肯定不希望大量的被高估资产留在银行里面，这对我们金融风险也是会非常大的。
韩建君：房价的问题是非常敏感的问题，这里面有几个问题，第一个影响房价的我估计在明年元月或者是2月份，特别是通过贷款买房子的人会有非常明显的感触，那就是今年五次加息的叠加，今年的CPI继续走高，到年底可能还有两次的加息，现在的利息已经是在7.83%，如果再继续往上涨的话，由于每一次都在加0.27%，如果再两次的话在明年一月份会有所反应出来，可能对房价会有一些影响，这可能是最最直接的影响，也就是预期的问题。
为什么中国人喜欢买房子，除了中国有根的思想以外，在美国18岁以后成年就出去了，中国老年人管你一辈子，当你买房有困难大人就会无偿的支柱你，这是中国的国情决定的，中国目前来讲有一个非常重要的原因，为什么大家一直在投资房地产，是因为中国可投资的产品太少，目前中国可投资的产品只有股市、汇市，现在是房地产，为什么这么多人愿意买，因为房地产带来的回报确实是非常高的，因为有很高的回报率为什么不允许别人去炒房子，只要有利润的地方，有机会的地方就会有人去从事这个行业，那么现在我觉得我们上海这个城市要建立成为金融性的城市，事实上上海还有很多方面的弱项，特别是在金融产品的研发上是处于弱势的，没有更多的可替代的理财产品，如果说我们国家可替代的理财产品比较多的话，可以不投资房市，可以投资别的，这个时候流动性的过剩就会分流到别的地方去，它对楼市的冲击就会比较小，就目前这个房价来讲，目前只要我们国家理财产品没有更大的一些拓展，那么还会有大量的资金涌入房市，所以我们的观点是，第一中国人买涨不买跌的这个习惯是不会改变的，第二个明年元月利息的叠加效应将会发生作用，但是这个作用程度可能不会很大，第三个中国没有好的理财产品出现的时候，楼市将是相当多数人投资的重要产品之一。
吴其伦：从十七大所表露出来的信息，韩老师说的投资品种，其实这三者我们还有很多的衍生产品，比如说期货，外汇，黄金马上就要出来的股指期货等等，我所理解的是房产投资太简单了，只要买一个房子放在那里就可以了，目前从十七大的精神来看，从未来的投资品种的丰富来看，投资渠道增多来看，我觉得未来的房产不会再像是以前一样是一个最大的投资产品，这种现象会有所改变。
主持人：最后我们让几位老师来给我们做一个大胆的预测，预测一下未来几个月我们房价涨跌的情况，还是从吴老师这边先开始。
吴其伦：今天的主题就是年终猜想一线城市的房价涨还是跌，我的观点是不用猜想，肯定是跌的，我觉得有四个原因，第一个就是一线城市的房价已经处在高位，关于这一点我已经在前面表述过了，一个是房价收入比，现在真正没有钱先去买房子的人是比较少的，普通民众对房价的承受能力。第二点理由就是政府对房产市场的调控这个政策已经陆续出台，像最近可以看得到的个贷的政策，房地产开发贷款的政策，再加上即将出台的物业税，还有前面所讲到的金融方面的存款储备金率提高到历史以来的最高点，再加上加息，这样综合的调控措施叠加起来对市场的各方面心态会产生影响，目前市场上观望气氛是越来越浓。目前市场上成交量继续下滑，二手房的挂牌价格逐步调低，这都是卖方的心态受到影响的表现，另外一个表现就是开发商推盘的速度也在增加，在前期有一个数据市场供求比是1：0.99，从6月份第一次供大于求，另外就是开发商的心态，投资者的心态，购房者的观望，这三种心态就会导致房价下降，第三个原因就是目前市场上的表现，北京市场的市场成交量在下滑，上海的市场的成交量也是在下降，深圳更是如此，我觉得这个房价的下降应该是在07年年底，08年年初。
回建强：既然说预测的话要做几个界定，第一个我们预测什么，预测是一线城市房地产价格，而不是全国所有的房价，另外一个就是有什么参照点，什么叫降，比如前两个月上海的房价是9千，头一个月是1万，现在好象又有降了，它有一个相对的波动，平均价格降一千块算不算降，我觉得它不算降是一个调整，大的趋势是向上的，首先对这个问题要做一下说明，如果要讨论升或者降一定要考虑一个最少半年的趋势来看这个问题，而不是某周或者某个月升或是降，首先看一线城市，必须要提的是深圳，它前几个月经历了一波急速上涨的过程，当时很多专家也出来说话，为深圳的房价上涨来找理由，和香港毗邻得很近，深圳即使降和香港这么近的关系同城效应香港人还会买下来，保持相对的平衡，但是经过这两个月的观察深圳的房价实际还是在跌的，所以它有一个急涨急跌的过程，没有一个成交量的配合必然要走向相对地形的状态，急涨上去，急跌下来，当然这个急跌并没有超过极限的急跌。上海实际上也一样，我的观点是最近一段时间上海由于各种因素，和一些市场预期，和一些区域房地产流动特点就是购买群体容易陷入一个信息不对称的状态，从舆论到消费者容易形成一种协同，我们有一个最基本的观点前一段时间是供不应求的，这个信息一旦形成，大家都形成预期，房价涨，信息不对称很容易形成短期上涨，但是经过外界的力量介入，比如国家的调控改变你的预期，改变你的资金，提高首付增加买房的难度，马上这个预期变化了，再经过一些措施，上海政府通过一些调控措施把应该有的供应量逼出来，原来的上市量并不排除有的房地产就没有进入市场的预售范围内，这部分量上来之后供应关系就发生变化了，经过预期的变化供应量的增长可能在今后的一两个月，两三个月之内这段时间急涨的价格波段有可能会有理性的回落，但长期来讲从社会发展角度，从经济长期的走势，包括上海在长三角，在整个上将流域甚至全国区位优势，经济发展的角色来看，对人才，对资金流，对物流的吸引必然还是要长期影响房价向上走，但必须是要螺旋上升，理性的上升，当然这个购买人群也是一个筛选，现在很多人都来上海淘金或者说来适应，很多人可能买不起房，我想是暂时的，现在买不起不代表以后买不起，而且现在房价涨，收入不涨是一个不太正常的现象，房价涨得快，物价涨得快，实际上还是我们国家人力资本执行的策略，国家可以通过相应的手段，包括指导企业提高工资，适当的增加人力的收入来和房价形成有效的对话，这可能是以后相对可行的办法。
韩建君：作为本人，如果说别人想买房或者购房的话不要太多的去参考，要靠自己独立去思考这个问题，作为个人来讲深圳的房价肯定是在跌的，北京和上海这样的房价是会上涨的，只是上涨的幅度会慢一点，原因是多方面的，从股市我们可以看出来，从4000点一直到现在的6000点，天天谈股市跌，股市就是不跌，在之前就看到过一份报道说有权威机构说股市将来会涨到普通人难以相信的程度，股市里面赚到的钱也会回到楼市当中来，现在整个投融资市场资本大量的流入会产生一些财富的效应，比如说像阿里巴巴最近要到香港上市，一下午就产生了一千多个百万富翁，实际上现在上市公司越来越多，而且新上市也越来越多，我们公司也鼓励开创业板，随着上市公司的不断增加，富人阶层层出不穷的产生，另外一个就是国家鼓励个人创业也会不断的产生富人阶层，另外一个原因就是上海这个地方房子和其他不一样的是一个不可再生的资源，特别是环线以内的房子，环线以外的房子事实上可开发量也是一年比一年少，上海每一年的需求量大概是在2千万个平方，事实上上海今年的可供量是在3百万，房地产是一个不可再生的资源，所以是非常特殊的行业，我用一句话来总结的话，就是一线城市的房价有结构性的调整，总的是向上的，涨幅变慢。
主持人：谢谢韩老师，对于我们老百姓非常关心的房价而言，宏观调控措施会加快房地产市场的稳定，而不会通过一项政策的实施使其大涨或者大跌，提高交易成本必然会加大市场风险，所以我们要再次呼吁，政府要全面进行宏观调控，稳定我们的房价，必须要有相应的保障措施来作后盾才能真正使我们的政策得到落实，那由于时间的关系，我们这一期的《地产三剑客》的节目马上就要告一段落了，感兴趣的朋友欢迎大家能够继续探讨，同时也感谢三位嘉宾能够来到我们的节目中，感谢你们的精采发言，朋友们让我们相约下期再见。
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