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【主持人】各位亲爱的新浪网友大家上午好！大家收看的节目是新浪网正在制作的《下午茶》的节目，我们的主题是地铁5号线的开通对楼市的影响，我想做一下嘉宾的介绍，他们是：

　　世联地产代理事业部总经理 李荣

　　地产评论家 贺承军

　　戴德梁行综合住宅服务华南区助理董事 胡瑜俭

　　长久以来我们都知道一个现象地铁是一个城市的缩影，当地铁贯穿了一个城市，地铁将不再仅仅是交通的轨道，更是一个城市的血脉。从全世界范围看，地铁的修建，无疑将带动相关地区的发展，推动房地产的升值，促进商业繁荣，促生新的商圈。因此，地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的作用。沈阳市地铁的修建，将大大缓解沈阳的城市交通拥挤，带动相关产业的发展，提升沈阳大都市的品牌形象，同时对沈阳人的居住理念和沈阳房地产格局将产生重大的影响。

　　一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响。1、新加坡的地铁系统 新加坡的地铁系统称得上是世界上最安全的地铁系统之一，也是世界上少数几个盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时，就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络，争取做到乘客不出战就能中转到新加坡的各个角落。政府实行公共交通优先，严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策；同时，政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如，政府会出面调整现有公交车线路，以免与地铁线重叠，造成资源浪费，政府还有意限制地铁车票涨价，鼓励民众乘坐作铁。

　　2、香港的地铁运营模式 香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司，其运营在各“地铁城市”中最为成功，据说地铁开通后，上盖物业平均升值近50%，投资回报率达到15%。它的成功与香港的地铁的建设和城市规划的紧密联系，和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下，能够赚钱的一个重要原因就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多的繁华地区，沿线的地产也不断增值。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业，全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。另外，地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要资金来源之一。

　　3、北京市的地铁效应 据了解，到2008年，北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为的北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况，日常上下班、出行的人们愈发感受到轻轨道交通通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘，二手房市场都呈现出活跃的态势。

　　4、广州地铁商机效应 广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏，1993年广州地铁一号线规划刚一出台，沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时，地铁沿线写字楼的日渐走俏，目前，广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景，不少有眼光的商家纷纷将目光投降了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市了繁荣。

　　我们今天问的问题是深圳的地铁地铁5号线开通对房地产格局的影响，我们今天就这个话题问胡瑜俭，地铁5号线开通对房地产带来什么样的影响呢？



戴德梁行综合住宅服务华南区助理董事 胡瑜俭

　　【胡瑜俭】这个影响我认为是非常大的，特别是地铁5号线有一个特殊的含义，地铁5号线相当是一个环城线和1号线形成环城，一得号线是关内，5号线是关外，连接深圳市比较成熟的关外的区域，比如说宝安中心区、宝安老成和龙华、布吉、坂田这带，他应该是相当大的，我认为地铁5号线实际上对整个关外的地产是一个相当大的利好，不仅仅说是关外的置业，还有关外各个区域房地产之间的互相的渗透。因为从他的站点我们可以看到地铁5号线作为很多纵向交通的连接点，像宝安中心区我们可以看到和一号线包括机场快线有连接的，可以很快到达罗湖。还有7、13、14号线可以快速交叉，可以从5号线路向关外拓展，地铁5号线意义加大了关内往关外的步伐，加快了关外的房地产发展的竞争，这是他最大的意义。

　　【主持人】我们请李总，您如何看待这个事情。



世联地产代理事业部总经理 李荣

　　【李荣】我简单说一下，地铁线对整个城市的建设的影响首先从一个更加宏观的城市规划和经济来看，在这个基础之上，然后房地产市场会随之受到较大的影响，深圳的地铁线的建设速度非常快，谈到的地铁5号线在5条线路是2011年计划完成，大运会之前完成，和3号线一样，其他是计划在2008年完成。5号线有很大的意义，第一个加快的各个区域之间的融合的进程，深圳是南北段洞悉长的城市，关内关外差别大的城市，地铁5号线建设跨域4个区域，和1号线一样，地铁5号线的建成有助于4个大区之间的融合。这是第一。

　　第二个，地铁5号线是外环线，关内、关外有穿越，有助于降低城市地价的级差，对整体房地产市场的楼价的均衡关系和和谐社会的建设有一个很大的帮助。

　　第三个，他将对整个是深圳市城市化的近程起到非常好的促进作用，城乡距离逐渐模糊化，从城市建设角度来讲，使整个城市形态发生很大的变化，未来不会是一个单纯的中心城区加上郊区的模式，可能出现类似的卫星城、包括区域的商业中心、区域的居住中心等等的格局，这样会打破城区过于集中和价格过高的局面，所以从这些角度来讲，地铁5号线建设的意义非同寻常，对深圳房地产起到良好健康促进的作用，不会加大城乡悬殊。

　　【主持人】贺博，说说您的观点。



地产评论家 贺承军

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【贺承军】深圳现阶段的发展策略是实施差异化的发展，但差异化又有自发差异化与计划差异化的分别。自然生长的城市自发差异化的，而计划的差异化的城市，是通过的基础设施的差异化来实现的。作为城市交通的骨干，规划轨道的分布密度，充分体现了深圳车时的差异化特征。在特区内，或者说在地铁5号线即中线以南，轨道比较密集。

　　环中线之名，得自它以敞口环环拥深圳城市开发密度最大的区域，环中线因而具有将城市核心区的辐射力整体向外辐射的意义，是城市有序化、结构化、内生式增长的关键环节。

　　环中线经过的区域可以分为商住—产业—商住—产业—商住—产业六个大段。其中黄贝岭到布吉段，主要是商业与居住区域，简称商住；布吉到杨美，是制造业区；杨美到民治是居住和产业混杂区，商业会逐渐涌起，居住会强化；民治到洪浪这一长段是产业区，包括以大学城为代表的研发产业和高新技术制造业以及一般制造业；洪浪到前海湾，是以商住和居住为主。前海湾到蛇口湾是以物流产业为主。

　　环中线是城市的产业升级的基础性和结构性角色。轨道交通对于产业升级的基础性作用自不用多言。特区内外二元华特征将由环中线而大大减弱，并促进城市土地价值的均衡化，为升级所需的人才流动提供便利条件，改变深圳的高级人才首选特区内居住的状况，环中线将聚集深圳产业升级所需的人力资源，它的结构化作用，在于补充并扩展城市辐射力。

　　促进环线地区土地集约高效利用。环中线地区的土地利用和开发建设将会走上一条重经济、重功能、轻标志象征的实惠之路，旧区更新、产业升级会为城市带来的巨大的商机和巨大的活力。这一带状区域的成长，将极大地丰富深圳的中产阶级成长的内涵。因此，我说它是基础性和结构性的作用。

　　【主持人】感谢贺博，大家说到地铁会想到几个城市、新加坡、北京、广州等，我上网查了一些资料，新加坡地铁是世界上最安全的地铁，也是世界少有的能盈利的地铁体系之一，包括香港的地铁，和深圳的地铁有很多的借鉴的，有人统计香港在运营地铁的过程中，地铁城市是打造最成功的，升值空间达到了50%，回报率达到15% 的量。在北京周边二手物业升值非常大，广州他们统计过，广州地铁附近的沿线占了广州市15%的地铁沿线建起来的，总量非常大。刚才所说的升值潜力，地铁5号线开通之后对深圳周边的提升的潜力会非常大呢？胡总。

　　【胡瑜俭】我是这样认为的，地铁给人们带来便利的同时也给企业、商业带来的商机，因为有人的地方就有机会，我认为升值是肯定的，升值的幅度大小成熟的区域地铁的开通锦上添花的作用是有，但是幅度不大，因为整个体系已经是相当的完善了，地铁最大的作用是在一些不出一些中心的位置，稍微偏的一些的位置带动的作用性大，地铁在升值的时间上，经验来说，地铁未开通之前是升值最大的，因为大家对这些概念的一些操作，所以很多时候地铁的价值是在他建好之前的产生的。

　　【主持人】我想问李总，我知道你在世联是负责代理业务，很多的网友会问，地铁5号线周边新建的楼盘，哪些楼盘的投资潜力大？什么时候该置业，能不能介绍一下地铁5号线周边楼盘的情况和他升值潜力的因素？

　　【李荣】地铁对站点周边物业价值的带动作用应该是一个共识，目前地铁5号线贯穿宝安中心区、宝安老成区，包括布吉一直回到罗湖，这个地方有相当多的房地产项目处在地铁沿线的站点上，非常值得考虑。比方说宝安中心区金龙凯旋城等等，还有不龙片区，不龙片区受益比较大是两个项目，一个是万科一个是金光华，都离五合大道的站点比较近，另外包括春花四季园，罗湖的项目就推出比较少一些，主要是不龙片区和宝安中心区的这样一些站点，另外大学城和西丽周边的项目也是可以考虑的。

　　【主持人】还有一个问题，刚才大家说到升值，您和政府打交道多一些，地铁建成之后通达性会方便一些，但是他周边的配套、公交设施、政府设施有没有达到老百姓预计的情况呢？

　　【贺承军】城市轨道交通是一个城市的主干，如果达到城市完善的生活欢迎，毫无疑问公交体系要紧密配合。要使总体提升要有很多的附属的设施包括文化医疗、教育等等，就是要居住更舒适。

　　地铁的建设不是为了平衡房价，而是使城市更强大，从这个角度看，完善的公共服务体系应该和轨道交通发展相配套，计划也有了，不详细说了。

　　【主持人】贺博，都说地铁沿线的物业会上涨，开发商在营销的过程中也会用这个手段，对整个购房者在购房标准会不会有大的影响。

　　【贺承军】从当代生活中来说，这种代替性是假的，这是营销的手段。居住环境的改善和提高是好事，但是不可代替的话还是少说一点。

　　【主持人】李总怎么看待这个事情呢？

　　【李荣】地铁沿线周边的物业的升值是大家一个共识，不需要特别强调，但是随着的整个城市轨道交通的发展，现在是5条线，未来总共有16条线，未来城市的价值会逐渐均衡化，不会某一个地点比其他的地点高很多，城市建设越成熟，是这个土地的价值越均质。

　　【贺承军】表面上这是矛盾概念，差异化和均值华没有矛盾。

　　【主持人】轨道交通更加完善，昨天我在做一个访谈的时候，专家学者谈到关内、关外的人口的分类，人还是更多喜欢在关内生活，工作喜欢在关内上班，不到万不得已才买关外的房子，你们在做这个研究里面，地铁5号线开通公司门口会不会有很多人跨界去到关外上班的现象？

　　【胡瑜俭】跨区域置业还是有，目前宝安中心区、龙华、布吉、坂田目前来讲都是比较多的跨区域置业，未来随着包括地铁5号线重点的施工和通车，未来的现象会更加的严重，我认为这种情况的话，未来地铁5号线实际上是为了打破关内、关外心里的差距，他的交通距离首先对人们是最大的原因之一，其次是片区的发展，从片区发展可以看到，目前政府这块对这几大区域关外城市的区域来讲，政府在这块的密度可以在这块发生一个相对深圳第二个转变，关内的版图逐渐由往北扩，未来的出关置业会是一个主流，另外一个原因，关内供应量比较少，要买新房要往关外这边，而且目前的关外的一些片区的话，他的规划的环境也是相当好，不亚于关内这块，所以我觉得也是有利于打破关内、关外的一种心理的障碍。 谢谢！

　　【主持人】您觉得呢？

　　【李荣】跨界置业，深圳这样的关内、关外的差别主要是城市化进城的问题，一个城市、一个乡村。地铁的建设很大程度上模糊了这种的差异，当然了一个城市化不是由一个地铁线全部解决的，和其他所有的配套的设施和政府的力度相关，如果说所有的城市建设的步伐跟上去，城市化的进城上去，未来的关内关外的问题会逐渐地消亡。

　　【主持人】贺博，我有一个问题，我做开发商的访谈的时候，现在的楼价是往下形的，有些开发商在关外建项目的时候有意拖延，2009、2011年建，等2011大运会开始，繁荣商圈的热起来，我看你们都在做研究，2011年房价会不会像开发商所预计房价会向上走？

　　【贺承军】房价往不往上走取决于大的环境，如果期望在2011年这是单个开发商的考虑。地铁5号线是比较经济实惠的线，有山没有海的概念，包括旧区的更新，这是实惠的线，是新一轮深圳中产阶级置业好的区。是不是2011年房会涨，我是不乐观的看，即使涨不涨也不是过去几年涨的概念。我们深圳房地产复兴不是成交量大赠，这种涨不涨的概念不是炒作的概念。

　　【主持人】李总，我们刚才说了很多地铁概念的价值，地铁5号线价值大家讨论，这个价值会不会让楼价透支，这是网友问的问题，您怎么看？

　　【李荣】这个放在前几年看有可能，未来有可能产生房地产概念会被透支，随着去年年底的调控和今年整个房地产走势我觉得消费者逐渐成熟、开发商也在逐渐成熟，目前有一定的利好，但是不再有疯狂提前的过量透支的情况出现。

　　【主持人】最后问大家一个问题，刚才谈到的很多的住宅产业的问题，问一个商业地产的问题，包括挂靠，香港的地铁出来之后和附近的商圈促进了繁荣。我看到一个资料，地铁开通之后会带来的非常大的人流量，包括华强北，有目标人群、休闲和过客人流量三个分群。商业地产在地铁5号线开通之后有什么影响呢，我们先听听【胡瑜俭】怎么说这个事？

　　【胡瑜俭】首先商业，我认为地铁5号线的开通，实际上是加大了关内往关外的一个人流的导向，包括关外自身区域之间的相融，我觉得地铁5号线的开通对深圳商业来讲是相当大的利好，连接了关外和关内的桥梁，对人们交通、生活的便利性和质素有很大的影响，地铁5号线连接几个重要的站点实际上也决定了地铁5号线的重要性，刚才说了地铁5号线连接了关外几个居民的，目前也是关内的最城市的几个区域，宝安中心区、龙华、布吉这几个比较成熟的区域，未来作为商业二线拓展区的巨头，据我了解，除了宝安中心区有区级的规划，龙华这块在他的连接点在龙华火车站和榕山这带规划了相当于华强北第三个市级的商业，我认为地铁5号线对整个商业的一种交流起到积极性的作用。

【主持人】李总？

　　【李荣】关于地铁沿线对商业的带动，我们公司也做了长期的研究，包括对日本、法国案例的研究，如果从市场范围的经济来看，在地铁很重要的换乘点和中转站出现一个很大的商店、写字楼、高端商务居住都有可能出现，这是世界的规律。距离范围是5分钟以内的步行和自行车的车程，15分钟以内是相对比较高价值的商业和居住的区域，15分钟以上的影响力逐渐减弱，大概是这样一个距离的概念，在中国来讲，中国比较特别，中国是一个城市规划主导的，对房地产的市场影响比较大，中国的地铁沿线对商业地产包括对商务地产影响不能单纯看地站的位置，还有城市规划的指标关系。目前地铁5号线有几个地方出现比较大的商业居住地，一个宝安中心区，目前可能有芙蓉园的大型的商务和商业的开发，这个和城市规划指标有关系的。第二个地区是深圳北站附近，因为这个区域是一个换乘点，另外也是对外交通的枢纽，未来城市规划的指标也出现比较相对大体量的商业，附近商业、物业也会受益，包括泰华、金地、万科等等。另外就是说布吉的指标近期之内，因为不想宝安中心区和龙华是新对的空白的点，布吉出现大型商业中心可能不像北站这么大，周围300米范围之内的价值也是相当高的。

　　【贺承军】关于轨道交通的开通对商业地产是一个重要的利好，而且我们另外我说一个概念，对我们中国人认识立体化的城市包括其他一些服务设施和轨道交通结点紧密配合拓展是我们城市很重要的一块，对我们城市生活方面的改变，不是居住的概念，可能会带来一种有活力的生活方式。

　　【主持人】因为时间的关系，感谢三位嘉宾作客新浪，聊了地铁5号线的问题，刚才胡瑜俭谈到地铁5号线周边的物业也是一个很好看的时候，买不买，我们可以再看一看，谢谢三位作客新浪，谢谢！