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[深圳] 舞动城市的龙脉——2008深圳“轨道交通与城市发展”高峰论坛

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楼主大中小发表于 2008-9-30 21:57 只看该作者

舞动城市的龙脉——2008深圳“轨道交通与城市发展”高峰论坛

转载请注明出自地铁族ditiezu.com,本贴地址:http://www.ditiezu.com/thread-43682-1-1.html
【论坛主题】：  舞动城市的龙脉——2008深圳“轨道交通与城市发展”高峰论坛

【演讲话题】： 1、城市新格局下CBD运营商的突围

2、2010年深圳地铁五条线对房产格局及生活方式的变革

3、城市轨道交通发展对商业地产的机遇与挑战

4、城市轨道交通与住房规划

5、城际交融与城市化方向

【互动环节】：  从奥运到大运看深圳城市与地产发展机遇

【活动时间】：  2008年 9 月 29 日下午14：00 ～ 16：00

【活动地点】：  深圳会展中心1号馆3楼会议厅

【主办单位】：  搜房网、天骏传媒、南方电视台

【独家网络直播】: 全球华人房地产门户——搜房网

【协办单位】：  英联地铁研究中心

【媒体支持】：深圳商报、深圳特区报、南方都市报、深圳晚报、新浪网

【拟邀嘉宾】：

深圳搜房网总经理李汶沄

深圳地铁公司领导：杨仙美

深圳社会科学院房地产与城市研究中心主任高海燕：轨道交通与城市格局、生活方式

深圳房地产研究中心副主任王锋讲话

深圳建筑评论家、城市批评家：贺承军博士：轨道促进立体化的城市生活

深圳德思勤投资咨询有限公司副总经理：徐治政

卓越地产营销部副总经理：邹波

世联地产顾问商业部资深顾问：雷焰

深圳市海轩投资发展有限公司董事娄哲称

实录内容：

主持人：各位尊敬的领导、各位来宾，大家下午好！欢迎大家参加舞动城市的龙脉“2008深圳轨道交通与城市发展”高峰论坛。我先自我介绍一下，我是南方电视台《地产世界》节目主持姜蒙蒙。非常高兴今天下午能和各位一起参加这次的高峰论坛此次高峰论坛由天骏传媒、搜房网、南方卫视《地产世界》栏目主办，英联地铁研究中心协办，媒体支持单位有深圳商报、深圳特区报、南方都市报、深圳晚报、深圳晶报、新浪网。对以上单位的到来表示衷心的欢迎和感谢！现在我先向大家介绍出席此次高峰论坛的嘉宾：天骏传媒（中国）有限公司集团副总裁孙卫星；深圳搜房网总经理李汶沄；深圳地铁资源开发分公司领导杨仙美女士；深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕；深圳房地产研究中心副主任王锋；深圳城市规划、建筑规划著名资深评论家贺承军；深圳德思勤投资咨询有限公司副总经理徐治政；卓越地产营销部副总经理皱波；世联地产顾问商业部资深顾问雷焰；深圳市海轩投资发展有限公司董事娄哲称。欢迎以上嘉宾的到来。现在我们首先有请天骏传媒有限公司集团副总裁孙卫星致开幕词。有请！

孙卫星：各位来宾，女士们、先生们，下午好！首先我代表天骏传媒有限公司欢迎各位贵宾的光临，感谢各位媒体记者的支持，感谢各位参加“2008深圳轨道交通与城市发展”高峰论坛。众所周知，深圳正在同步建设五条轨道交通，并将在2011年大运会前全部投入使用。城市轨道交通飞速发展的大潮中，将隐含什么样的商机？我想地产行业带来的商机是首当其冲的。而天骏传媒同样关注。为深圳地产行业发展增添一份力量。天骏传媒一直抓住发展与公共交通相关的媒体业务，依托媒体资源整合规划的杰出能力、创新思维，通过多元化户外媒体网络平台不断向公众传达最新的资讯信息。尤其是08年，天骏传媒对地产的关注度不断升温，今天天骏传媒联合搜房网、南方卫视《地产世界》栏目共同筹划这场“2008深圳轨道交通与城市发展”高峰论坛。希望借此机会为在座各位地产界人士营造一个互通有无、信息交流的平台。近年来，天骏传媒已经基本完成了华南地区交通媒体网络构建，并向全国迈进。目前我们参与经营和管理的媒体有：首都机场T2T3媒体、深圳机场媒体、广州白云机场媒体、深圳地铁1号、4号线、广州所有地铁媒体经营权，另外我们还有珠江两岸独家媒体经营权。以全新的互动体验，全面提升地产广告传播的品质。关注地产行业发展，为地产行业提供更好的媒体发布平台。最后再次感谢各位嘉宾的光临，并预祝此次高峰论坛取得圆满成功。谢谢！

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沙发大中小发表于 2008-9-30 21:58 只看该作者

主持人：接下来有请深圳搜房网总经理李汶沄致开幕词。
李汶沄：尊敬的各位嘉宾，我谨代表本次论坛的主办方对各位到来表示热烈欢迎，一年一度的深圳秋季房地产交易会如约举行，深圳的楼市也整整调整了一年。这一年其实给了我们非常多的教育和思考。深圳搜房网在去年9月25号也就是在去年的秋交会开幕之际，我们就提出深圳房地产应该成为自住者天堂的愿望。在央行、银监会出台“927”房贷新政后，我们又发起了理性置业的倡议，希望对当时的深圳比较不理性、比较狂热的市场有一剂清醒剂。也得到网友的认同。2008年，在我们坚持理性置业的基础上，2008年4月13号我们率先做了一个全中国、全深圳最大规模千人看房团，目的是让购房者更加清醒、直接的了解楼市，而不是观望、猜测。与此同时，我们也提醒无论市场如何、无论这个市场是低迷还是繁荣，发展商都需要有买方市场的意识，需要从以往比较强势的以卖方为中心转向以客户为中心，这才是楼市回归的健康之路。

   李汶沄：在这次秋交会上，搜房网希望与广大媒体一道，提出楼市回归常态。而不是简单停留在房价是涨还是跌的争论中，我们也不应该盲目的乐观或者盲目的悲观。因为这一切都基于我们对深圳这座美丽的城市长期价值。众所周知，深圳城市发展与房地产业发展密不可分，更与城市轨道交通发展密不可分。可以说房子让大家安居乐业，城市让大家生活在一起。搜房网截至到今年9月底已经覆盖全国100个城市，我们也将为全国更多的购房者、房地产商、上下游企业提供更多更好的信息服务和发布平台。本次论坛我们希望大家把争论的热点暂时转移到城市未来发展的轨道上来，因为城市的轨道交通延展着深圳城市未来，也影响着深圳人的生长、生意、生活。搜房网很乐意为大家提供一个交流、沟通平台，并希望为更多网友、市民的传播提供有价值、有更真实的信息。并找到大家对楼市、这个城市的信心。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家，祝大家国庆快乐！
主持人：谢谢李总精彩的发言。下面我们有请深圳地铁公司的领导杨仙美致祝贺词。

   杨仙美：非常感谢这次天骏传媒有限公司盛情邀请，我们地铁公司一如既往的支持天骏传媒，它在我们那里搞广告这块业务，我希望他们也借此机会能使这次活动举办成功，也祝他们事业更上一层楼。谢谢！

主持人：今天论坛围绕轨道交通、城市发展为主题，今天特邀了一些地铁专家、房地产业界的专家学者一起来进行一系列精彩的演说和讨论。为了给本次论坛助兴，主办方天骏传媒还特别准备了抽奖活动。现在我宣布“2008深圳轨道交通与城市发展”高峰论坛现在开始。首先有请深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕上台演讲。主题：轨道交通与城市格局和生活方式。
高海燕：各位新老朋友，大家好！今天我们跟大家分享一下地铁给城市带来的变化。地铁是人们实现大都市情结的一个工具，很多年前我们一直在和北京、上海比较的时候，一直找不到大城市的感觉。觉得深圳也是一个现代化的城市，可是一直没有大都会的感觉。这个其中除了很多都市景象的缺失以外，可能跟地铁提供不足也有关系。很多因素都跟地铁有关系。比如房地产市场回归到理性需求的时候，我们关外的很多房子降得非常低了，已经降大成本价了，还是卖不掉。这已经不是价格导向的问题了，也不是开发商的问题了，为什么还卖不掉呢？可能跟关外地区在承载人群和整个关内人群向关外疏解的能力有关系。还有我们一直很理想的生活方式到目前还没有实现，比如说在郊区生活，在城市中心工作。在卫星城居住，在城市中心工作。就像伦敦、东京一样，很多人一清早坐地铁到市中心工作。这也是我们很多人追求的，可是一直没有实现。我想这都跟我们地铁提供能力、通达效率没有实现有关系。但是这一切地铁最终都会改变我们。所以你要说地铁到底跟城市价值是什么关系？如果是理性一点说，地铁是提高城市效率，实现拓宽城市这种格局，你要说感性一点说，地铁就是让更多人拥有城市，城市不是少数人的城市，是所有人的城市，但是地铁可以实现这一点。我主要说三个观点：第一，地铁是城市格局的拓宽者。城市到底有多大？城市格局到底有多大？这是很多人探讨的命题。深圳到底有多大？在很多人心目中深圳就深340多平方公里，可是我们行政地理上讲的是深圳是一个有2020平方公里的地区。不同人心目中的深圳城市大小不一样，每个人都有一个城市格局，如何让我们人人都有一个共同的城市格局呢？这就需要靠我们的公共交通工具，不然穷人有穷人的城市格局，富人有富人的城市格局。
   高海燕：有专家说了一个45分钟定律，一个人45分钟用它自己的出行方式所能到达的地区就是它的城市。我们在座每一位你的45分钟到达什么地方呢？开私家车45分钟他去到的地方不同。打工者45分钟到的地方不同。很难说一个天天坐公共汽车的人在东莞买房子，在深圳工作。所以在惠州、东莞卖掉的50%的房子还是主要是投资人群购买。普通人在现有出行方式和交通工具下是没有办法实现那样的生活方式。但是我想未来地铁可以改变这一切。今天我们地铁，因为我们开通的历程还不够，但是未来我想我们5、6条线路都开通后，我想未来都可以实现这个。每一个人的城市格局完全是由它的交通工具来实现的。有车的人通行距离最大的步行距离不能超过800米，超过800米他就觉得远。这是开车人的行为习惯。所以城市格局和每个人有关系。我想城市作为一种，城市的本质是资源的最高效率的集合，但是同时它的疏散能力、交易能力也是城市的价值，这一点地铁会带来我们城市资源最激荡的交流，未来是可以实现的。首先是人的疏散是可以实现。第二个观点，轨道交通在创新人们的生活方式。出行欲被激活了，我现在在布吉、坪山，你想我们在深圳地铁馆泡个酒吧，他愿意来吗？不愿意来。然后我们生活也被丰富化了。因为通达效率、通达距离有限的时候，你所拥有的生活、城市资源是很贫乏的，但是一个小时拥有的生活和过去靠步行拥有的生活完全差异化的时候，你的出行欲增强了。出行欲增强的时候，消费欲就被激活了。这个时候地铁让你拥有了更丰富的生活。在半天内、在一个小时内，你拥有的生活景象完全颠覆了过去所拥有的。这就是地铁在激活你的出行欲和消费欲。第二，我觉得还增强了城市交流。深圳是一个陌生人城市，我们经常讲移民社会。移民社会的本质是什么？本质就是陌生人的社会。再加上深圳是一个商业化社会，导致人与人之间的交流十分爱惜成本，时间成本是我们非常爱惜的，交易成本我们非常爱惜，在这种情况下，人与人之间越来越陌生，但是地铁会改变这种方式。第一你出行欲望被强烈了。你交往动力变足了。就像一个人，以前没有车的时候，晚上11点有朋友约他在哪个地方见面，他不可能去见面。但是有私家车的时候，任何有价值的聚会和party都会去参加，这都激活了人与人之间的交流。我想私家车是改变中产阶级以上人群的交流方式、交流欲望，或者产生一定的交流效果，但是地铁会让城市更多的人、甚至所有人群未来会充满交流的欲望，实现这种交流感。第三种，本身在地铁营造了一个新的人际交往空间。在一个公汽上坐一个小时候，一个微笑的女孩子是可爱的，在那样的空间上不太可能跟人交流。我想地铁几条线开通后，他成为人们重要的生活空间，给很多人带来一种互相影响、互相交流的新的空间。人与人间的激荡是靠你的行为模式实现的，就像你穿的衣服、吃的一样东西、说的一句话，地铁就成为一个展示窗口。你的行为模式，你身上所有的气场都在激荡另外一群人，这样现代都会相会激荡的空间就在地铁形成。所以为什么说地铁是都会经济、都会景象的源头呢？这就是一点。我们知道吉米有一个漫画书叫《地下铁》，我们觉得特别浪漫，觉得那样的故事一定发生在地铁上。当然地铁在很多国家、地区还是行为艺术的空间，我们以前在电影里经常想象的流浪艺人、卖艺的艺人、行为艺术家所表现的一些社会理念的地方都是在地铁空间，当然深圳地铁在这个意义上讲，今天有我们深圳地铁的领导在这里，我过去也是深圳地铁有限公司评标专家，我一直认为地铁犯了和深圳城市所有的毛病一样的毛病，就是文化缺乏，文化到了贫瘠的程度，太充分考虑一个空间有效利用，而没有为公共文化提供空间。你看我们别的城市，出地铁口，拿一张免费报纸，在地铁里可以买到很多书、报，能够成为这个城市一天重要资讯的存在地，所以你地铁怎么营造丰富的非商业性空间，既要营造商业空间，又要营造非商业空间，充分吸纳地上资源，这一点我们深圳地铁做得不够。这也难怪，深圳过去30年城市建设都是靠每一空间产生多少钱，而没有放大城市边界。未来我觉得可以这样做，华侨城做了一个地铁美术博物馆，做了地铁油画展，当你有了地铁美术展的时候你会对城市有一个什么感觉？当然还有很多空间，巴黎的地下就是一个宫殿式的，还有伦敦的地下设计，这都把城市变成一座地下的宫殿或者地下的城市，在吸纳地上资源的时候是充满了这种充分的这种，这个城市真正从地面转移到地下了。有多少人让坐地铁变成一种机会、让地铁变成一种生活方式、让地铁变成一种生活美学、让坐地铁变成一种商业机会，这个时候地铁还运力不足吗？地铁广告还卖不出去吗？不太可能的。地铁广告上画率一定会更高，你出租租金会更高，所以商业价值是在商业空间之外，就是怎么样打造商业空间，这是我们今天地铁还要学习的。打造它的活力中心、魅力中心，这是地铁还要学习的。这是我自己想的，不是一个批评，是一个建议，是各个城市比较的一种建议。
高海燕：我们刚才讲的更多是一种生活方式的东西，但是地铁本身是一个商业价值的增值工具。城市二次开发的时候，地铁在运送人口、在把城市中心人口向城市非中心地带转移的时候，其实也让资源、商业价值、商业机会在转移。当你城市充满地铁的时候，你的城市商业机会、商业价值就在向四处扩散。我们有一个规律的说法，就是说一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度会提高5倍。所以说我们想地下空间、地上空间，在地铁作为一种城市二次开发工具的时候，它的商业价值能得到最好的体现。总体是一条，一个是我们这个城市还需要培育更多的人坐地铁的习惯。就像香港一样，我们现在因为深圳还是一个彰显财富的阶段，更多是靠私家车表现一种身份。未来这个观念制约更多的人坐地铁。不像香港，中产阶级基本上坐地铁，甚至很多高身份的人都坐地铁，私家车都是出于工作特别需要来使用的。所以深圳未来需要，我们来培育我们整个城市在地铁上，到2010年完成建设后，怎么培育整个城市的人乘坐地铁的习惯，这个时候激荡感就更强烈，无论商业的还是生活方式的，我想地铁有一条终极价值，就是让城市中心不止属于少数人，让这个城市属于所有的人，这是地铁的终极价值。谢谢！
主持人：谢谢高海燕先生的演讲。地铁的建设还带动了房地产业的发展，说到房地产业，现在很多人都非常关心，尤其在现在这个时候，我们现在有请深圳房地产研究中心副主任王锋给我们大家聊一聊当今房地产形势的时机。有请！
王锋：刚才我看了议题，基本上是讲地铁和房地产关系的。这个有很多专家，包括高海燕、贺博士，都是搞规划的，都是这个领域的专家。我就不谈这方面的内容，我还是谈宏观方面的形势，我比较擅长这方面的内容。无论地铁的发展还是地铁对房地产市场的发展，总的来说也离不开房地产市场本身的一个宏观的背景和房地产本身面临的发展问题。今天在这样一个场合，尤其是在外面这么吵闹的情况下我们来谈房地产宏观形势、房地产发展趋势，我觉得别有一番滋味。这种滋味很多是一种无奈，到底市场是要调整到什么样的状态，房价是在什么样的趋势，这个对于今天来到这里参加论坛的听众来说或者潜在购房者来说，都是很有意义的。但是如果你不是想购房，那根本就不需要关心这个事情，正因为你想购房，所以对当前市场、对房价、对市场调整、宏观经济政策就格外关心这个市场。总体这个情况，我想有一些数据先说明一下我们当前市场是什么样的形势。

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板凳大中小发表于 2008-9-30 21:58 只看该作者

王锋：第一，我们房地产投资已经持续了几年的低迷。在我们看到今年全国尽管房地产市场在调整，很多企业感到困难的情况下，但是全国在1-8月房地产投资还保持一个30%的增长，但是我们深圳情况又是怎么样呢？基本上最近两三年没有增长，尤其最近一年是负增长。第二个特点，销售的规模的持续下降。我们在国内的一线城市，在去年的时候，可能除了深圳和广州是出现了销售量比较大幅度下降外，我们很少看到其他的城市出现房地产销售的下降。但是我们今年以来，这种局面已经变成普遍性的下降，比如说像深圳，我们二手房交易量下降了70%，新房下降了将近60%。国内一线城市今年都出现大幅下降，北京、上海基本上都出现了40%左右交易量的大幅下降，这恰恰说明我们市场非常的低迷。第三个特点，市场价格问题。从国家统计局价格体系，从年初国家统计局对平均价格统计，一月份还是保持在12%左右的增幅。但是到最近几个月应该说明年回落下来，7%、8%左右，尤其是国内一线城市下降的非常多。这里头最有特点的还是像深圳、广州这样的城市。我们在06年房价快速上涨的时候，一年时间深圳房价几乎在全国每个月都排在增幅前两位，这也是深圳房地产管理部门、政府面临前所未有的压力，房价持续保持一个10%多的高速增长，持续在全国排名前两位，这种情况下如果不把房价稳定住，会对深圳房地产市场带来非常不好的发展的问题。因为中间肯定会把这个泡沫越吹越大，最终如果泡沫破灭了，会对整个经济体系造成非常大的影响。所以说，政府忙的是怎么把房价给降下来。在07年10月份以后房价开始回落，回落到今年的6月份左右，30%多的降幅。特别在8月份，在国家统计局最新的数据，在全国70个大中城市中，深圳房价当月涨幅是负的4.1%，在全国排名倒数第一位。我们一年多的时间从全国涨幅第一变成全国涨幅倒数第一，应该说效果很明显，终于房价降下来了，回落下来了，大家也实实在在感觉到深圳房价降了。但是另外一个问题又来了，我们比别的城市多的更多的市场在低迷的情况下、房价下跌的情况出现的问题，比如“断供”的问题从深圳首先开始发生，由断供引发了很多其他房地产诉讼、投诉这些案例也多了。所以也使我们面临市场低迷情况下出现一系列的问题。应该说房地产市场在最近一年多的时间调整，确实是非常必要的。它真正地使我们这两年多房地产市场非常不冷静的发展、非常不理性的发展终于开始向一个理性的渠道开始进行回归了。同时宏观调控政策持续注入后，也避免中国房地产市场出现了像日本那样的泡沫破裂，因为大家可能知道在80、90年代，日本的市场持续十年的增长，使得我们很多对房地产泡沫都失去了警惕，可能很多老百姓，就像深圳老百姓前两年的想法一样，房地产市场价格只会涨不会跌的，最后泡沫不断扩大，炒买炒卖不断严重，最后国际热钱抽走后，整个宏观经济从百分之十几的增长跌到零增长，这种危险中国在这两年宏观调控过程中应该是避免了。并没有为这轮房地产调整回落造成宏观经济大幅下降。两年多的时间，我们尽管出现了一个过热、不好的时期，但是在整个宏观调控政策作用下，市场终于回到稳定趋势，这对我们老百姓投资行为、消费行为都是一个很好的事情。这是对于市场形势我想有这么一个看法。
王锋：今后中国的房地产市场，包括深圳的房地产市场会是一个什么发展局面呢？现在总体来说，判断很难。特别是像今天这一次，秋交会还是寄予很大希望，希望房价大幅下降一点，能使老百姓买得起房，同时我们业界希望在这次房交会达到更好的促销，使市场更旺盛一点、回笼资金更快一点，这种愿望从多方面都是存在的。但是是不是这样一个交易会之后，深圳的房地产市场可以进入一个新的发展期，马上市场就开始回升了，又开始进入一个快速发展阶段呢？我想不能做出这样的判断。也可能在交易会这几天，市场很火爆，买楼的人很多，交易量也很大，甚至整个十月份，因为秋交会的带动都出现交易量明显回升，但是11、12月份之后，现在很难做出这样的判断。因为整个对宏观经济的预期还不是很明确。这里面最明显的就是股市信号，如果股市持续向下调整，就表明我们宏观经济短期回转的预期还不明确，这种情况下肯定会影响大家的消费和投资信心，尽管我们认为中国宏观经济出现一定的问题，特别是出口大幅下降，外向型中小企业出现普遍的效益下滑、减产、关门的情况，GDP增长今年降下来了，这种情况我们希望更多的内需拉动刺激经济增长，希望大家更多的去消费，买房也好、买其他消费品也好，促进经济好转。但是每个消费者、投资者是理性的，整体预期不明确的情况下，他是不敢消费的。为什么呢？就业、收入增长本身不确定。如果就业不稳定、收入来源不稳定，存在银行的钱就是一个很保险的，对收入来源、对生活是一个很保险的资金支持，这种情况下反而大家不太敢消费了。只有等到经济有一个明显好转，特别是股市信号释放出一种非常积极、向上的信号的情况下，大家才敢把银行的钱花出去。这种情况下，对投资者来说，短期要求大量资金涌入市场，无论买自住房或者投资，这种可能性都不太大。所以对当前经济形势、今后市场形势，我们还是要保持一个理性观察。这种情况下，适时的入市还是比较好。
王锋：下面一个问题，宏观调控的问题。尽管当前很多地方政府采取了一些政策来促进楼市的活跃，当然这个叫法，从地方政府叫法是促进市场稳定或者恢复市场稳定，进行一些政府干预，采取一些政策。从媒体说法是说政府的救市政策来促进市场发展等等，所以这个说法不一样。但是我们客观可以看到还是有很多的地方政府采取了一些措施，尤其是这些城市本身它的房地产市场还没有像深圳和广州、珠三角出现的大幅调整以后，这些城市都已经等不急了、耐不住了，采取了一些措施，这些我想各地都有不同的情况，不同的背景，我们很难对于地方政府采取的政策做出这样或者那样的评判。但是总体来看，在一些城市房地产市场本身出现了尊重市场规律、尊重市场调整的大的前提下，我个人还是认同地方政府可以适时适机的采取一些办法，尤其是深圳、广州这样的城市，我们已经率先进行了一年的调整，房价总体回落了30%以上，这次像我们这种秋交会可能会有比较多的企业借这个机会降价促销，使房价进一步的向下调整。在这种情况下，如果说市场还是没有出现明显的好转的情况下，我想地方政府应该采取一些办法。但是这些办法对他们来说可能是有限的，因为像金融政策、货币政策、财税政策都在增加，地方政府没有办法采取的，地方政府能采取的无非就是土地、住房保障、地税的一些调整，再就是财政补贴等等这方面的政策。尽管如此，但是我想如果深圳的房地产市场在这次秋交会后还没有明显的好转情况下，可以采取一些办法促进市场活跃，这是我个人的观点。就是适时适机的，首先条件是尊重市场调整，如果市场房价已经下降了40%或者50%的情况下，市场还是不行的话，我认为可以出台政策，但是这种政策的采取第一个前提就是要尊重市场，第二个前提要注意对社会的公平，比如说像财政补贴，地方是可以拿出来刺激市场，但是这种财政补贴我还是认为最好还是对于低收入者和普通的住房消费居民可以用一些政策，而对于收入较高的住房消费或者投资，不应该采取这个政策，否则的话会引起大家对这个政策公平性的质疑。比如西安采取契税补贴形式，给每个人契税补贴，这就引起了很大争议，但是如果补到买经济适用房、限价房、小户型房的话，我想应该一般不会引起争议。第二，在土地方面应该有一些办法。深圳土地政策在全国是非常严格，应该说很多城市在土地方面很难做文章。企业拿到地后，在其他城市可能有分期付款，分几个月或者分一年来付款都行，但是深圳只要拍卖拿到的地，五天内必须交清全部地价，这对于深圳稳定市场、规范市场是起到非常大的作用，但是在当前情况下，应该说对于企业普遍存在资金困难或者贷不到款的情况下，这种情况下可以适当做一些调整，比如付款时间可以适当延长，不一定要五天，一个月也可以。另外对于开发规模适当也可以减少一下，因为如果总是一块很大的地拿出去拍卖，企业资金就出现很大困难。可以把地块减少，这样不需要付出太多资金。我想这些，地方政府可以采取一些办法。但是总的来说，大家对于地方政府在宏观调控过程中，所实施这些政策不能给予太大希望，因为第一，政策手段有限。第二，也取决于大市发展环境。一旦中央政府采取明显的促进房地产市场、促进经济发展的一些措施，比如说持续的减息、中央持续的对交易环节进行减税，一旦这些政策信号是明确的，我想房地产市场才会面临一个普遍性的好转。当前情况下，即使地方政府采取一些刺激市场发展的办法，我想也是有限的。这是对于整个市场的判断。下面把时间留给其他专家。

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地板大中小发表于 2008-9-30 21:59 只看该作者

主持人：下面有请城市规划资深评论家贺承军演讲。
贺承军：深圳是一个海滨城市，为什么没有海滨城市的味道？现在我们提出一个更大的概念，整个中国的城市里面有没有地下通道的概念？我昨天也是为了准备这个论坛演讲，写了一个博客。也庆祝神七升天，我说现在还不知道地下有多么好玩。通过轨道交通，带动地下通道的发展。地下的城市是未知的领域，在空间上开拓的很少很少。众所周知，古罗马地下城空间是非常大的，并且形成了一定网络，一直在二战期间，一些设施还可以作为地下战线。中国在抗战期间，在华北有地下战，这也是一个浪漫的传说而已。中华人民共和国成立后，北京的第一条地铁建成，这个甚至比奥运会更重要。苦于当时中国的经济实力不够，已经由传统的地下空间敬畏或者无知，把地下空间形成为深挖洞、广积粮的区域，所以没有在这方面多努力。基本上我们对地下空间还是保持敬畏、无知。我们在深圳也好、在北京也好，在土地极其紧张的情况下，我们也增加了地铁线，但是我们并没有对地下空间拓展有多么丰富的想象。这是我们文化的制约，文化的限定。在国家的层面，对地下空间的命名几乎是一片空白，我也不知道风水先生们对地下空间摆布如何定义。我们对地下空间产权划分也没有手段。也许地下空间产权尺度应该是三维描述的。到了每个城市有了几十万本三维产权证发出后，我们大家就知道了地下是多么好玩了。
贺承军：关于深圳轨道交通我讲两个概念。从长远来说，地铁对城市的影响，高海燕博士已经讲得很透彻了。1号线的延长应该是一个功能线，5号线可能是叫产业线，所谓功能线，1号线延长把我们深圳未来城市定位向西移动。1号线延长显然是对深圳城市功能整体提升。这方面也是商机无限。5号线等于是半开敞的环把深圳特区内大部分拥抱在这个环里，我形容成综合提升了城市产业的一条线。从东到西，大概有这么一个特点，商业、居住、产业。5号线升级线阶段，我想应该会提升深圳新的一波所谓中产阶级的区域。总体而言，如果说中心区，5号线是一个环状，像阵地战一样把城市往外拓展。对轨道就讲这么多。还要回应一下房地产市场，本人也是房地产市场民间专家。王锋今天讲的很克制，也没有什么好批驳的。通过大的宏观政策，我们也不好说。从地产商角度，目前地产毫无疑问是降价不到位。什么叫降价到位，也不要蒙消费者价格底部在哪里。底部是可以算的。我找了南方都市报04年底的文章，实际上04年已经开始猛涨了。04年的泡沫底再乘泡沫涨幅，算到09年底也应该是7000元左右，因为04年底是6000元。我认为在深圳目前博弈均衡点应该是均价1万左右。如果这个时候还没有人买，确实政府就要出手了。昨天中国经济报报道了一个很重要的信息，就是国家的土地政策面临一个很重大的调整，就是集体土地重大变化。集体土地原来深圳都是城市化国有土地，土地产权也是非常重要的一块，深圳将近60%是违法建筑，这跟我们土地政策有关系。如果国家土地管理法方面能对集体土地有一个明确定义，或者有序开一个绿灯，那么对房地产市场影响也是巨大的。06、07年很多专家出了一个招，就是打开集体土地的违法建筑，这块政策未来还有得一看，谢谢！
主持人：我了解到2010年深圳会有五条地铁线路进行通车，到时候人们的生活方式、房地产格局将会发生什么改变呢？待会儿我们徐治政副总经理就会给大家阐述他的观点。接下来我们进行颁奖板块，这个板块我们交给天骏传媒传媒市场部副总监周志勇先生，有请！

周志勇：谢谢主持人，非常感谢刚才前面三位专家非常专业的演讲。我们天骏传媒为了感谢今天在座各位能够光临我们本次的论坛活动，特别准备了总价值达80万元的深圳地铁媒体以抽奖方式回赠给各位。刚才我们天骏传媒孙总也给大家介绍了一下，我们媒体资源有机场媒体、地铁媒体、火车站媒体，深圳地铁正在改变着深圳人都市出行生活习惯。地铁媒体也改变了我们在座各位开发商投放广告习惯。深圳地铁每天都要面对88万人次中高端价值的人群受众，他们每天搭乘地铁上班下班、购物，而且他们也是目标购房者。因此我们加强了与在座各位房地产行业的合作，打造了适合开发商地铁媒体的产品，例如开发了专门针对地铁沿线物业包括未来规划5条线的沿线物业开发商的这样的一些灯箱组合产品，还有我们专门为开发商准备了可以全方位、多角度展示我们楼盘品牌形象的空间创意产品。还有把我们地铁列车打造成您专署的看楼车，以上种种都是我们地铁媒体专为为地铁行业所设置的媒体产品，接下来我们就看看有哪些朋友或者哪些朋友您所代表的企业能够有幸免费尝试一下我们天骏传媒提供的地铁媒体产品。接下来我们抽出3位三等奖，奖品由天骏传媒提供的价值每个企业10万元的地铁媒体产品，有请我们工作人员。抽奖嘉宾我想还是再次把刚才三位演讲嘉宾邀请上来分别抽出一位，我们有请高海燕先生、王锋先生、贺承军先生。我们请三位给我们抽出三位三等奖。我们今天抽奖的就是根据大家的名片。如果二次抽奖中，有同一家企业两个代表都有幸中将的话，我们只算一次。

（抽奖环节）

高海燕：我抽到我的邻居了，他是世联地产顾问商业部雷焰。
王锋：百兴房地产投资顾问有限公司。
贺承军：皇御苑的涂庆春。
周志勇：我想请三位中奖嘉宾代表你们的企业上台领奖。我们请三位专家分别给中奖的三位颁奖。
主持人：恭喜刚刚获得三等奖的三位朋友，接下来继续有请深圳德思勤置业顾问有限公司的副总经理徐治政，他演讲的题目是2010年深圳地铁五条线对房地产格局及生活方式的变化。有请！
徐治政：大家下午好！这个题目我最后讲，今天上午为了参加这个论坛，找了一些资料。我有一个更强烈的信号想与大家分享。在深圳的房展会举办了31届，去年的秋交会我没有参加，去年秋交会期间我去了伦敦，我当时感受这个城市真大，四个飞机场、12条地铁线，我主要出行都是靠地铁。后来发现伦敦地铁线是世界上第一条地铁线，1863年就建成了地铁线。虽然它的地铁很陈旧，车厢也没有我们的漂亮，但是他们人流很多，他们出行主要靠地铁。我觉得在一个国际大都会，地铁是一个标志，虽然深圳可以说在国内是一线城市，但是我今天上午查了一下资料，觉得深圳离国际大都会还差的太远了。这可能是高海燕博士的论题。一个是多少公里数、一个是多少停站数，纽约是450公里、伦敦是410公里、巴黎是256公里、莫斯科是230公里、东京是165公里，但是深圳是多少？才22公里，差太多了。而且从国内来看，在国内我们说我们是一线城市，很牛，深圳房地产是全中国样板房，但是就一线城市相比，深圳还是有相差，现在北京5条、上海9条、广州4条线，深圳可能最多1条半线。就是跟国内一线城市相比还相差很多，可能从地铁这个指标上来讲，第一，离国际大都会城市差距太远。第二，离国内一线城市还有很大差距。从城市规模来讲，地铁提升了城市价值，在全世界房价最高是拿伦敦，12条线，房价最高。深圳是中国房价最高，但是深圳地铁线差的太多了。我们从香港来看，据说是全世界的地铁全是亏本的。只有香港地铁是赚钱的，香港地铁做得成功之处是它的地下空间的开发，特别发达。它的地产物业开发特别配套。这两块弥补了地铁的亏损，我们德思勤也有幸和深圳地铁参与了地铁上盖物业的研究，这方面很有体会，一条地铁要保持能有生命力、保持不亏损，要有一定的开发规划和开发设施。我们去香港很方便，到香港就不用打伞，到了香港感觉这个社会是全天候的，通过地铁、通过地下通道到各个商场、写字楼，都不用经过自然气候。地铁的开发同时扩展了城市的内容空间，就是地下空间。可以想象如果没有地铁的话，地下空间就不会这么发达，而且它的地下空间都具有很强的商业价值，因为从商业地产来讲，有人流就有价值。而地铁每天的人流量香港每天是250万人次，深圳有88万，是不是有这么多，不敢说。但是从世界上，纽约地铁每天是500万人次。东京地铁是800万人次，所以地铁对城市人口的流动起到很大作用，同时也带来了很大商机。
徐治政：下面讲讲地铁五号线我们的主题，2010年深圳的5条线的开通，在大运会之前五条线全部开通，这好像是铁的命令，因为2011年是大运会，大运会以前五条线全部开通。我看了一下地铁线的沿路，1号线从罗湖到宝安机场，2号线是到蛇口。1号线、2号线经过了我们现在的主要城区，就是1号线的宝安段、机场段，可能会提升那一段的城市价值，其他的本身已经成熟的城市，虽然提供的方便，但是不太可能大幅度提高物业价值。3号线是龙岗，途径了布吉、龙岗，到达龙岗，会提升沿线价值。4号线也能提高龙华沿线物业价值。5号线是环中线，经过了布吉、西丽、坂田、布心，这些原来城市偏远的区域，这些区域物业还是能提升价值。现在我们知道大市是一路下行，据德思勤研究的深圳房价指数已经到了10700，如果秋交会的促销，以及11月中下旬、12月上市公司跳水，可能房价还要继续下行，我们预计深圳房价均价破万是可能的。但是从地铁物业来讲，我们可以估计将来应该深圳是房价的两极分化是存在的，就是深圳可以有4-6万的房，也可以有4000-6000元的房，反过来说，地铁可以更大程度的提高城市价值，就是可以提高沿线物业价值，连地铁站500米-800米半径之内，能充分享受到地铁的那种距离，这种物业估计关外还可以达到8000-1万左右，但是反回来讲，离地铁很远的线只能到4000-6000元，这是我们一个初步判断，谢谢大家！
主持人：在深圳如果说在中心区最有标志性的商业项目，我想大家在项目中都有各自不同的答案，但是我想这里面一定少不了卓越地产、卓越时代广场的名字，卓越集团拥有深圳CBD中心区大量的土地储备，我想他们对CBD的运营一定有独到见解。下面我们有请卓越地产营销部副总经理皱波跟大家聊一聊城市新格局下CBD运营商的突围。

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5楼大中小发表于 2008-9-30 22:01 只看该作者

皱波：大家好！首先自我介绍一下，我是卓越集团的皱波，在卓越地产主要负责前期的产品定位、投资分析、产品研发这块。今天在座有很多同行、也有很多业内的大师级人物，希望以后多有机会跟大家交流。今天把我们卓越地产做CBD项目的一些心得体会给大家分享一下，首先想说一下我并不是说为我们卓越世纪中心做推荐、做广告。卓越世纪中心大家出了会展中心就可以看到，是我们卓越集团一个重要项目。从项目来说，我们给大家分享一下CBD项目价值运营的心得和体会。第一，商务价值运营体系的分析以及如何把商务价值从我们具体的产品中间来具体实现来两个方面给大家分享。上面几栋楼就是我们CBD正在做的几个项目，卓越大厦、卓越时代广场一期、卓越时代广场二期，这是两栋楼，一栋写字楼、一栋正在装修世纪酒店。卓越世纪中心两栋楼，其中一栋超过250米。这是我们正在建设的卓越世纪中心（见图）。谈到CBD物业的运营，从我们卓越集团开发经验来讲，我们最终落实到“价值”两个字，就是我们所说的商务价值，我们为客户提供持续的价值拥有。大家看到我们在业内同行做得比较成功的，比如北京的soho中国，上海瑞安做的新天地，他们都是走综合运营路线，我们卓越集团也希望通过一系列项目开发为我们城市、客户创造真正的商务价值。我们觉得真正的商务综合体价值有三方面构成：第一，商业价值。第二，社会价值。第三，文化价值。商业价值就是综合体各种商业商务功能通过综合合理分布，互相融合、互相促进，带来大于单个功能的商业价值。社会价值主要是提升城市的品质和形象，提升开发商在城市建设领域里的品牌价值，因为我们所做的CBD项目一定是代表城市的形象，一定是代表未来城市形象。第三，从城市价值来说，为城市带来国际化的新的商务及生活模式，提升城市文化品位。这是我们应该做到的三方面的价值。
皱波：我们做了一个价值体系的一个分解。商业价值评价体系，我们是通过找到最符合项目精准的市场定位来实现。建筑设计的价值、关键设备价值、工程管理价值这只是这个建筑在定位之后的一个软硬件的支撑。最后还要提到物业经营和物业管理价值，这也是非常重要的，是前期定位的时候就要融入进去的，物业管理和服务。首先我们做商业价值评价体系的过程中，我们发现有如下几点比较重要，首先是物业定位分析。第二，物业价值分析。第三，物业配比分析。第四，盈利模式品牌价值。这里面具体的东西就不展开说了，我觉得最重要的一个点就是物业盈利模式定位，这是我们很多开发商、规划部门没有想好的。大家看到我们中心区一些商业物业，前期造势、定位都比较好，但是经营跟不上，往往对自己的财力、城市发展综合方面没有一个详细的预估，所以后面会出现很多问题。这些具体的技术环节就不再详细介绍了。我谈一谈做这种综合体物业，城市CBD物业，各种物业做规划设计前期定位的时候我们的一些心得和体会。写字楼作为综合体的主要功能，商业价值也是最高的。因此卓越世纪中心也是比例最高的。商业往往是一个综合体项目最有活力的一部分，现在深圳中心区做得比较成功的，对中心区带动比较大的比是cocopark就是非常活跃的一个部分，对周边带动非常大。我们虽然在我们项目规划体量不大，但是我们非常注重商业这一块。酒店往往是体现一个区域或者一个项目它的服务、它的品质的一个部分，所以我们在这个项目中，原来是定位一个四星级酒店，现在我们会有一个更高端的五星级。公寓往往是作为写字楼、商业、酒店的一个配套物业，它需要一定的比例，也是非常重要的。这种配比和分配，我们也是经过很多方面的考虑最终定下来的。第二方面，建筑设计。建筑规划布局和外立面以及有品质的空间展示、合理的空间结构体系将成为建筑最根本的东西，经典的建筑将成为一个城市的永恒。所以我们做项目前期规划设计的时候是投入相当大的精力和物力。无论在整体规划布局，还是在建筑艺术形象，还是在室内设计，还是在景观标识系统我们都是非常慎重，后面有一些图片给大家展示一下。这是中心区的规划布局（见图）。
皱波：我们做综合体规划布局的时候，最重要几点就是几物业的合理分配，保持很强的易达性，又相互之间不受干扰，中间的尺度要做得非常有亲和力。这是项目的外立面形象（见图）。绿色节能是超高层项目发展的一个重要趋势，我们通过了LEED的认证。这是项目室内设计（见图），把高档的自然的理念融入写字楼设计，营造宁静、自然的室内氛围，让公众感觉身心舒适、缓解压力，这个室内设计是非常温馨（见图）。这是我们的景观设计，当我们把四栋楼当做一个盘子一样，四栋楼就托在盘子上面。这是我们项目的夜景、这是道路标识系统（见图）。第三块，衡量一个城市综合体非常重要的一块就是它的硬件，这块也是需要投入很多钱的。我们觉得目前在电梯、空调、智能化以及照明，还有一些配套设施，比如我们的商务会所，我们在卓越时代广场也做了很多商务会所，这是很多开发商往往忽略的一块。工程管理、工程质量这个也是非常重要的。最后一块就是物业经营和物业价值的发挥。做CBD物业的时候谈到物业经营，其实物业是需要经营、运营的。规划之初我们就把后期经营、运营理念根植在后面的管理之中。所以我们前期会请最优秀的物业管理服务公司、酒店顾问公司为我们提供一些专业咨询，我们也会参考国内国外最优秀的商务综合体和城市综合体、商业综合体的开发商的一些经验。比如说我们已经现在做的商务综合体，卓越时代广场里面无论招商、配套，还是我们的物业管理服务、商务会所、各种活动和组织，我们都已经为客户不断创造了很多价值，我们保证我们的物业和我们的投资客一定是享受物业不断升值的过程，让大厦人气越来越高，来的商家品质越来越好，这样我们商务综合体持续的发展和持续盈利的能力，这也是我们卓越集团非常重视的一块。在酒店这块，我们卓越集团已经具备了相当的经验，卓越时代广场世纪酒店也正在建设之中。商业物业与普通住宅物业最大的不同在于其价值更多在投入运营后才体现出来，通过良好的物业运营来使物业保值增值，已经成为商业物业重要的盈利模式。这块是我们开发商对城市社会责任来说都是非常重要的，不可推卸的。今天我想通过我们具体做的一些案例把我们卓越集团在CBD物业里面的一些核心的经验给大家分享一下，期望跟大家有更多交流的机会，谢谢！

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6楼大中小发表于 2008-9-30 22:01 只看该作者

主持人：接下来我们继续有请世联地产顾问商业部资深顾问雷焰给大家演讲，题目是：轨道交通站点区域发展模式研究。有请！
雷焰：各位，非常荣幸今天能够代表世联地产做这方面的一些交流，其实整个世联地产在成立的15周年这段时间里接触过非常非常多的整个的轨道交通跟城市群之间的相关联的一些案例，今天我们主要是拿来探讨一下我们轨道交通站点，这不仅仅是指我们城市内部的地铁，我们这次探讨的是城际交通联系给整个城市群带来的影响。这个是整个世联地产从01年开始接受政府和客户委托，所从事过的有十几个类似的这样的项目，包括天津地铁1号线、深圳4号线沿线土地开发价值研究等项目，在这个期间世联地产积累了大量经验。今天我们分享一下整个站点周边区域的状况。我们研究了包括美国的、日本的新干线，包括香港。以及整个周边站点的，我们重点研究20多个案例，目前我们拿9个案例跟大家分享。在这个过程中首先说几个研究结论，有五点。城市轻轨线对城市的影响有五个方面：第一，由于整个城市跟城市交通通行半径缩短，所以城市紧密联系程度会加紧，因此会出现城市一体化以及产业分工将会越来越明显。第二，从经济格局来看，站点周边区域价值会凸显，有城市轻轨站点的这个城市的对周边辐射力大大增强。第三，人口会有一定的迁移。包括周边站点的一些非站点区域向站点区域集中，整个等级低的站点区域向等级高的站点区域迁移。第四，就业。在站点周边区域会带来大量的产业以及商务大量的增加，这里面研究的结果是沿线就业程度远远大于非沿线部分。第五，产业。带动第三产业发展。这里面包括几个方面，商贸、旅游、会展、文化、体育。下面我们会结合我们的案例具体探讨取得的成果。
雷焰：我们通过全世界案例，把站点周边区域的发展分成七大模式，包括以法国TGV北欧线里尔站为代表的商贸中心型，另外还有中央商务型、旅游休闲型、市政集中型、高端产业型、新型市政型、购物娱乐型。我们看看法国TGV这条线，我们重点看法国里尔站，位于伦敦布鲁塞尔以及巴黎交汇处，交汇处给他带来了大量的区位优势，由于欧洲城际线开通，成为很多公司的总部，包括纺织、制造、电子。原本这块是整个城市北部边区市郊，交通不发达，由于地铁开通，最后打造成了一个新型城市。法国政府对里尔的定位不是法国的，而是欧洲的。所以在相关设施的引进等等都把这个理念贯穿始终。这是整个周边站点的状况，包括商业中心、城市公园、办公居住、汇演中心，这是它的整个发展历程。首先以商业启动，带动汇演发展，以及写字楼、酒店、商业的入住，最后启动住宅，所以整个片区得到很大发展。这是它的一个多功能的会议厅，包括里面有银行、音乐厅、商场以及学校等等。这是它的会演中心，这个会演中心有几个功能，一个是会议功能、第二个是演出功能，还有一个会展功能，多功能设置为它带来了大量人流。另外也聘请了整个全世界一流设计师来设计建筑。所以也吸引了大量建筑学、摄影爱好者为基础的一些客户。这是它的具体一些特征。再来看一下中央商务型，也是涉及到相关的一些转变。我们看到最终形成的结果是办公跟酒店占到50%的比例。这个是日本的一个名古屋站，日本这块主要分成三大经济圈，包括东京跟横滨为中心的关东经济圈，以及中部经济圈、阪神经济圈。名古屋站点就位于商业中心位置。这里面最后吸引112万人次/天的人群。这是站点周边分布状况（见图），这里集中了大量写字楼、酒店、购物中心。为什么说它成功？第一，有一定商务氛围。原来有一部分政府在这边办公。随着整个轻轨线的开通，政府在这里有意识打造地标式建筑，来动了发展。下面是旅游休闲型，包括日本挂川、香港迪斯尼。站点属性往往跟区域属性息息相关，挂川就是一个典型例子，它的旅游资源非常丰富，以它为核心带动了旅游业、会展业、文化业的发展。这是香港的迪斯尼（见图）。再看一下市政集中型，这里面主要以大学、体育场馆、博物馆为代表，这里面它所处一个城际范围内，所以它的客户不仅仅局限于整个城市，还是在一个城际线这样一个范围内。包括新兴的市政型，包括美国、香港的将军澳、东涌站点。对于整个新区发展，往往有一定的规律。先是市政先行，包括通路、整个市政设施切入，紧接着以高密度住宅开发来带动人群的集聚，最后才有其他设施发展。新兴市政型就是主要以居住型的站点。
雷焰：七种特征我们进行了归结，包括商贸位于城市新区之内，往往商贸先启动，与老城区有一个大的差异。第二个模式是中央商务型，以政府和企业办公为主体，旅游休闲型，会带动会展、酒店发展。还有高端产业型这块，包括产业园区，聚集了大量人群，带动住宅的发展。片区具备一些产业优势，还有新兴市政型，位于城市郊区，辐射半径在45分钟以上，以住宅开发为主。最后是以商业、酒店或者其他物业为主体。第七种是以购物娱乐型为主体，往往是结合了轨道交通带来了人群聚集。这是区域现状跟我们依托条件之间做了一个匹配度分析，最终我们会根据产业、城市规划状况最终得出我们的结论。
在站点中，不管任何一种类型，都有一些相关类的共同特征，这里面主要以站点为核心，包括周边站点的广场。在核心区域里它会是一个优先开发的区域，这对于政府或者对于开发商而言都比较有意义。对政府而言，对于它的土地出让计划、对于开发商而言，到底开发哪种物业类型都有指导意义。在核心区域，主要以公共空间、商业设施为基础，包括广场、购物中心、酒店、写字楼，这是最核心的圈层，也是地价峰值的区域。再看看中间圈层，以市政设施为主导，包括政府机构、体育设施、文化展馆、博物馆、医院等等。最后一个圈层是外围圈层，包括住宅、公寓，开发强度比核心区要弱一些。
世联地产对轨道交通的研究，对区域的研究也会很多，这次由于时间有限，暂时探讨到这里，如果大家有兴趣的话，以后可以私下交流，谢谢！
主持人：接下来我们有请深圳市海轩投资发展有限公司董事娄哲称为大家发言，演讲题目是轨道交通与中国经济转型。
娄哲称：各位新老朋友，大家下午好！首先，我在这里感谢主办单位天骏传媒、搜房网，特别感谢天骏传媒大手笔对今天来参加的各位嘉宾以及一些企业推出隆重大礼。我不知道有没有这种感觉，今天下午的收获是不是很多？我虽然以前在轨道交通方面有所思考，但是像世联地产、德思勤以及几位博士、专家他们的言论开阔了我的视野。我们今天来了，要特别感谢他们，我提议大家以热烈的掌声对之前演讲的嘉宾表示感谢。我今天演讲的主题可能跟之前几位嘉宾有所不同，可能之前几位演讲都提到了轨道交通对城市生活、城市经济、城市发展的需求。这只是一个方面。我下面要讲的是从另外一个角度，从中国经济发展的角度、从全球经济发展的角度来简单说一说我个人的体会、思考和感想。不对的地方，请大家批评！我今天演讲主题叫轨道产业化与中国经济转型。前几年很多经济学家说中国经济增长太快、GDP增长10%、11%，经济增长太快了。很多经济学家说要放慢脚步。我就认为中国经济增长并不快，为什么？因为中国的经济发展跟西方欧美国家经济发展的基础和历史背景完全不同。比如说英美，它的经济发展通过不同阶段，每隔十年、二十年有一个产业拉动它的发展，保持2%、4%、5%都是有可能的。而中国改革开放以来，特别是90年代后期，中国的房地产、旅游、金融、IT、信息化、电脑软件硬件、家电、服务业同时起步发展。就像一驾马车，美国经济、欧洲经济是通过一匹马来拉动经济，而中国是同时几匹马拉动经济，所以跑得要比他们快。如果把这一点考虑进去，中国经济发展并不快。第二点，反过来我要说中国经济现在为什么发展遇到了障碍呢？中国经济发展又与国外不同的地方在哪里？经济的发展最核心的支撑是什么？是能源。美国欧美国家的经济增长完全以人均消耗能源多少吨标准缘由作为一个经济发展支撑。而中国在美国经济也发展的时候，我们就面临一个问题，石油、能源、煤炭、钢铁、原材料、有色金属价格就猛涨，所以中国经济增长具备了很大需求、很大动力，具备了多引擎拉动，但是我们在资源上、结构上不具备与欧美发达国家早期那种环境和条件，所以中国经济现在面临整体转型。现在就切入我们的主题，中国经济转型要怎么转？中国怎么样才能赶超欧美发达国家，大家都喊中国要赶超欧美，中国能赶超欧美吗？如果我们经济要达到美国那种发达程度，我们人均耗煤、人均GDP、消耗的能源根本就不够。这里有一组数据给大家看一下。中国到2005年我们的石油可储备的开采量剩余的是24.9亿吨，而每年2亿吨，2008年我们石油消耗量达到34亿吨，按照2亿吨来算，我们只够开发10、20年。如果不进口原油，就靠中国自己开采的储备原油，按照现在经济发展，也只够8年用。8年后，中国的汽车用什么油？中国飞机上天用什么油？所以要面临一个经济转型。我们能源短缺，我们要发展什么样的经济？经济总量是等于我们的消费量，我们人不能改变一些消费观念。比如说我们原来可能通过买豪华轿车花几十万、上百万，我们能不能转变观念，政府在轨道交通上能不能投入更多的钱，能不能对买豪华汽车的征重税，用这些钱发展我们轨道交通，让所有人都分享这个轨道交通、轨道经济。这样我们就能节约能源。比如我现在每天开车上下班，车上只有一个人，我一年最起码要用几吨原油。如果大家都改变出行方式，如果政府产业政策稍微做一些变动，那这样子我们的经济发展模式是不是会发生改变？包括刚才高博士说的，通过轨道交通对城市的商业、生活方式、服务产业甚至像天骏这样的轨道媒体的产业都能得到快速发展，同时对地铁沿线物业有一个增值、保值功能。

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7楼大中小发表于 2008-9-30 22:02 只看该作者

娄哲称：是不是只有中国能源紧缺？通过BP数据统计，其实全球现在的原油储量就是1.15万亿桶，如果按照这样的速度，只够40年开采。40年后我们用什么腾原？我们在这里谈经济、谈商业，最终我们谈什么？我们人类往什么方向走。我们下一代怎么走？我们下一代生活在什么环境？这才是最根本的东西。我们是要追逐金钱，但是金钱一定是服务我们生活、服务我们人类的，所以简单做这样一个能源背景的分析，我们看一看其实轨道交通的发展和轨道交通的需求是跟我们全球的资源，特别是能源这种需求发生的变化、发生的紧缺而造成的，全球的经济都是因为能源紧缺发生了一个根本性改变，比如说中央政府年初在两会时提出中国的经济、特别是宏观调控，CPI要控制在4.5%，可能吗？如果能源上涨一倍，交通费用、出行费用、工业制造所有都要用到能源，所谓经济其实约等于能源，在这种情况下，我们国家经济转型要向环保型、要大力发展城市间的轨道交通。轨道交通分两部分，一个部分是城市群之间的，比如天津在奥运会前不久开通了天津到北京的高速火车，只有20多分钟就到了。如果我们现在到广州、东莞、惠州都在20分钟解决，那我们城市间的物业价值，我们还用不用到深圳中心区买3万的房子，根本不用，我们只用到东莞买3000元的房子就够了。这样城市格局就会发生根本改变，我们城市每一个人的生活质量、生活方式、赚钱方式都会发生根本性的改变。我们轨道交通它的重要性、在我们生活中的重要性、在人类生活中的重要性，有一些看起来跟我们生活不相关的东西事实上在影响着我们，影响着在座每一位，比如说我们的宏观调控，为什么要宏观调控，这就是因为全球资源严重短缺，整个全球资源严重赶不上金融衍生产品带来的步伐，我们根本跟不上这个节奏，这样就出问题。没有经济实体支撑，它就会垮，所以我们说中国产业化的转型其中重要一点就是能源造成的。轨道交通就会为我们经济转型做出很大的贡献。同样美国的金融风暴危及到全球，它实际上是一种虚拟经济，美国人财富分配权无限放大，是华尔街金融寡头的欲望不断膨胀，最后把自己吞死。我们中国经济在这个过程中受到了一些，比如银行对外投资、国家外汇储备受到一些影响，这些外汇储备是我们长三角、珠三角成千上万、几万劳动人民的血汗钱换回来的。美国人贪婪，不断掠夺和剥夺中国的剩余生产力，最后他们不用生产、不用工作，就只用玩一些金融手段就能财富无限增长，最终它的消费从哪里来？如果实际消费跟不上财富需求，这个泡沫就破灭了。
紧接着我们切入今天的主题，既然前面说了从宏观经济、从资源、从能力、从国家发展独立性，我们要发展轨道交通。我下面讲几个点：第一，轨道产业经济。第二，轨道生活方式。这里不管从语言的表达、思考的深度都不如前几个嘉宾那么深入。第三，轨道传媒营销。说我是一个深圳市海轩投资发展有限公司董事，还不如说我是一个传媒人，在这个行业有十多年经历。第四，简单讲一下轨道产业经济在生活和营销的案例。这个就不讲了，主要讲第一、三点。轨道产业经济，我认为在中国它未来会成为中国的一个主导的，前景很光明的支柱型的产业，它是城市群和城市类的轨道产业在未来对航空、私家车、公共巴士有部分的取代价值。轨道产业如何发展，这不是通过一个企业就能做到的，而是国家在财政政策、在运营模式上要进行调整，比如说刚才有专家说全世界的地铁只有香港是赚钱的，那么怎么样能把这些轨道的公司让它赚钱才是快速、高效、发展我们城市轨道的最主要保障。就像所有人搞房地产开发，所有有钱人不管做金融也好、卖鱼的也好，现在都去搞房地产，为什么？房地产暴利。我们能不能通过一种手段扶持轨道交通产业，让有钱的人坐轨道，高费用，让没钱的人坐交通，发免费卡。这样的话，我们还用得着开着私家车那么辛苦吗？还用得着强调节能减排吗？所以轨道交通与中国经济转型有密不可分的关系，是我们中国经济战略转型很重要的一部分，是与我们中国老百姓密切相关的重要组成部分。是我们经济、商业、生活领域不可缺少的、不能离开的、每天都必备的这样一种生活的、生产的和商业运营的一种模式。
娄哲称：如果有很多的公司它都把它的原始资本积累、国际资本基金都投入到轨道产业，它会拉动什么产业呢？工程、机械制造、清洁能源、服务就业、传媒营销（天骏传媒）、房地产业。这样子跟轨道交通所相关的上下游产业有十几个，间接带动中国的就业、服务、消费，对整个中国经济将会起到很大的贡献。还有就是轨道交通可以改变，我们今天讲的是城市发展论坛，我们今天在座的大多数人都是跟房地产有关。最重要的是我前面有讲到它能够提升土地价值，特别是提升轨道沿线物业价值，很多买不起房的人都希望房价跌，房价是跌了，所有拥有房产的人资产都在下跌，这并不是好事。房价高，买不起，要靠政府的财政杠杆、货币杠杆来帮助穷人解决居住问题，而不是一味打压我们的房地产企业。所以轨道交通在土地沿线，提升了土地价值、物业价值。提升土地价值有什么好处呢？最重要是提升我们百分之百的中国大中城市它的财政依赖于土地财政。因为中央的财政很发达、地方财政很落后。在市政、交通、配套、文化、教育、医疗等方面的投入，跟我们每一个人生活、工作、健康、保障、子女教育息息相关。所以轨道交通的价值和意义就不是那么简单，是一个综合、立体、全方位的效应。通过发展轨道交通，通过市政府出台，这可能不是一个地方政府可以决定，甚至中央政府出台相关政策，保障投资轨道交通的利益，最后企业的利益得到保障，促进轨道交通的良性发展。轨道交通给我们带来几个好处，第一，省钱。比如我买一架汽车，我每次出去要加油，这个费用很高。特别是石油价格上涨，我乘坐地铁出去肯定省钱。特别是城市间的轨道发展起来后，我们到北京、上海不用坐飞机，坐快速火车就可以了，比飞机成本低很多。第二，高效、准时。我们开车的时候可能会塞车，不会准时，但是轨道交通相对比较准时。第三，环保。没有了汽车尾气、空气好。第四，健康。公共汽车少了，私家车少了，空气质量好了，空气环境好了，我们心情也好了，身体自然也就好了，这才是我们人类生存之根本。也就是我们发展轨道交通人类最本质上的需求。今天就罗嗦到这里，谢谢大家！
主持人：接下来时间我们进行我们的抽奖活动。这个环节我交给天骏传媒市场部副总监周志勇先生。

周志勇：我们今天整个论坛主题叫舞动城市的龙脉，深圳地铁是我们深圳城市的龙脉。我们天骏传媒希望跟在座所有各位一起把我们深圳地铁媒体的价值舞动起来，一起来舞动城市的�